Дело №2-473/2013

04.02.2013г.г.Новосибирск

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Судья Заельцовского районного суда г.Новосибирска Елапов Ю.В. при секретаре Проскуряковой Н.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по заявлению Янковец Светланы Витальевны, об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

УСТАНОВИЛ:

Янковец С.В., обратилась в суд с заявлением, об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указывая на то, что xx.xx.xxxx. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от Янковец Л. И., Янковец Светланы Витальевны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Янковец А. Р., были представлены документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г.Новосибирск, ..., __ __ В соответствии с представленным договором купли-продажи указанной квартиры от xx.xx.xxxx., Янковец Л. И. (Продавец) обязуется передать Янковец Светлане Витальевне, Янковец А. Р. (Покупателям) в собственность в равных долях, по ? доли указанную квартиру, а Покупатели обязуются принять и оплатить ее в соответствии с условиями договора.

xx.xx.xxxx. УФРС по НСО, в её (заявителя) адрес направило уведомление, о приостановлении государственной регистрации указанной сделки купли-продажи, перехода права, права общей долевой собственности на данную квартиру с целью представления дополнительных доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации заявленных прав по причине несоответствия сведений, содержащихся в представленных документах требованиям ст.37 ГК РФ.

xx.xx.xxxx. она (заявитель), в УФРС по НСО представила дополнительное соглашение __ к указанному договору купли-продажи квартиры, в котором конкретизированы следующие части договора:

в абзаце 3 преамбулы к договору указано, что в качестве законного представителя несовершеннолетней Янковец А. Р. действует ее мать - Янковец С. В.;

пункт 3 договора изложен в следующей редакции: стоимость квартиры определена по договоренности сторон в размере 2 000 000 рублей. Указанная сумма полностью уплачена Покупателями до подписания настоящего договора в следующем порядке: «Покупатель-1» Янковец С.В. 1 000 000 рублей, за «Покупателя -2» Янковец А.Р. деньги уплатила Янковец С.В. в размере 1 000 000 рублей.

xx.xx.xxxx. УФРС по НСО, в её адрес было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации указанной сделки купли-продажи, перехода права, права общей долевой собственности на данную квартиру.

Заявитель считает, что указанное решение является незаконным и необоснованным по причине неправильного применения органом государственной регистрации норм гражданского права, а именно, ст. 37 ГК РФ.

В обосновании отказа в государственной регистрации указанной сделки купли-продажи УФРС по НСО указывает, что в соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 3 ст. 37 ГК РФ, который орган государственной регистрации считает основанием для отказа в совершении регистрационных действий, содержит правило о том, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Как следует из ст. 28 ГК РФ, такое ограничение действует и в отношении родителей и усыновителей в отношении уже имеющегося у несовершеннолетнего имущества.

В соответствии со ст. 14 СК РФ близкими родственниками являются, в том числе бабушка и внуки.

В мотивировочной части оспариваемого отказа в государственной регистрации указано, что «из представленных документов следует, что Янковец А. Р., xx.xx.xxxx года рождения является, внучкой Янковец Л. И.». Указанные выводы не основаны на фактических обстоятельствах и лишены правовых оснований.

Перечень документов, представленных на государственную регистрацию, содержится в расписках в получении документов на государственную регистрацию от xx.xx.xxxx. и от xx.xx.xxxx. В указанном перечне отсутствуют документы, подтверждающие факт родственных отношений Янковец А.Р. и Янковец Л.И., а именно, что они приходятся внучкой и бабушкой по отношению друг к другу. Соответственно, указанный вывод был сделан регистрирующим органом при отсутствии на то правовых оснований (право подтверждающих документов).

Кроме того, органом государственной регистрации было неправильно произведено толкование п. 3 ст. 37 ГК РФ. Указанная норма устанавливает запрет на представление интересов подопечного опекуном, попечителем или родителем (в соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ) при совершении сделок с их (опекуна, попечителя, родителя) близкими родственниками, а не с родственниками подопечного. При этом документы, подтверждающие наличие близких родственных отношений между Янковец Светланой Витальевной (матерью несовершеннолетней Янковец А.Р.) и Янковец Л. И., в УФРС по НСО также не представлялись, в связи с чем, также отсутствуют основания для признания Янковец Л.И. и Янковец С.В. близкими родственниками.

Заявитель указывает, что оспариваемый договор купли-продажи от xx.xx.xxxx. и дополнительное соглашение к нему от xx.xx.xxxx. не нарушает права и законные интересы несовершеннолетней Янковец A.Р., так как имело место не только реальное соблюдение имущественных прав ребенка (отсутствие уменьшения имущества ребенка, поскольку оплата по договору производилась ее матерью - Янковец С.B.за счет своих денежных средств), но и заключение сделки к выгоде несовершеннолетнего, получившего долю в праве общей собственности на отдельную квартиру со своей матерью. При этом предписания, изложенные в ст.37 ГК РФ, направлены не на установление формальных ограничений, а на соблюдение законных интересов ребенка (недопустимость самопроизвольного отчуждения либо утраты его имущества), которые в данном случае полностью соблюдены. Таким образом, можно сделать вывод о том, что при решении вопроса о государственной регистрации сделки купли-продажи органу государственной регистрации было необходимо исходить из интересов несовершеннолетнего, который в данном случае приобретает имущественную выгоду (долю в праве собственности на недвижимое имущество за счет денежных средств, оплаченных его матерью), при этом норма, на которую ссылается УФРС по НСО как на формальное основание отказа в государственной регистрации (п.3 ст.37 ГК РФ), направлена именно на защиту интересов несовершеннолетнего, которые при совершении данной сделки соблюдены в полном объеме.

Кроме того, оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации фактически вынуждает стороны данной сделки с целью надлежащего перехода права собственности путем его государственной регистрации заключить безвозмездную сделку (дарения), совершение которой прямо разрешено ст.37 ГК РФ, соответственно, в случае совершения подобной сделки в первую очередь будут нарушены интересы Покупателей (Янковец С.В. и Янковец А.Р.), со стороны которых, была произведена фактическая оплата в размере 2 000 000 рублей, а также будет иметь место нарушение принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ).

Таким образом, заявитель считает, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру фактически вынуждает стороны договора совершить притворную сделку - т.е. договор дарения, с целью прикрытия реальной сделки - договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, чтобы избежать подобных проблем при государственной регистрации перехода права собственности. Указанные действия регистрирующего органа являются недопустимыми и противоречащими закону в силу п. 2 ст.170 ГК РФ, предусматривающего недействительность (ничтожность) притворной сделки. Соответственно, в данной ситуации ставятся под угрозу права и законные интересы заявителя и его несовершеннолетней дочери в случае признания договора дарения данной квартиры (фактически договора купли-продажи) ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности по иску заинтересованных лиц.

В день сдачи документов на государственную регистрацию указанной сделки заявителем в УФРС по НСО также представлялись документы на продажу Янковец С. В. квартиры по адресу: г.Новосибирск, .... Таким образом, Янковец С. В. приобрела квартиру по адресу: г.Новосибирск, ... на вырученные от продажи другой квартиры денежные средства, в связи с чем имеет место договор купли-продажи, а не дарения, поскольку денежная сумма в размере 2 000 000 рублей (1 000 000 рублей за Янковец С.В. и 1 000 000 за Янковец А.Р.) была фактически передана Покупателю в день ее получения заявителем по другой сделке.

Кроме того, заявитель указывает, что в сообщении об отказе в государственной регистрации от xx.xx.xxxx. не было указано на представление заявителем дополнительного соглашения __ от xx.xx.xxxx., которое было подано в УФРС по НСО после получения им уведомления о приостановлении государственной регистрации от xx.xx.xxxx. с целью обоснования юридических оснований для государственной регистрации права собственности, в которых у регистрирующего органа возникли сомнения. В представленном дополнительном соглашении указано на совершение Янковец С.В. в интересах Янковец А.Р. сделки купли-продажи на основании представительства в силу закона (как родитель несовершеннолетнего ребенка), а также предусмотрено, что оплата со стороны Янковец А.Р. за проданную квартиру в размере 1 000 000 рублей была произведена ее матерью - Янковец С.В. Однако, при вынесении решения об отказе в государственной регистрации УФРС по НСО в результате отсутствия надлежащей оценки дополнительно представленных документов не было принято во внимание наличие надлежащего соблюдения прав и законных интересов ребенка при совершении указанной сделки (действие в его интересах законного представителя и произведение за него оплаты по договору), в результате которой несовершеннолетняя Янковец А.Р. получила только имущественную выгоду.

Заявитель указывает, что государственным регистратором Павловой Н.С, которой подписано оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации, в аналогичной ситуации xx.xx.xxxx. было принято решение о государственной регистрации права собственности на комнату в квартире, находящейся по адресу: г.Новосибирск, .... Соответственно, принятие разных (противоположных) решений при представлении юридически аналогичных по содержанию документов ставит вопрос об объективности действий должностного лица органа государственной регистрации при принятии решения о государственной регистрации (или об отказе) перехода права собственности.

Учитывая изложенные обстоятельства, заявитель просит суд:

Признать решение от xx.xx.xxxx. __ вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, об отказе в государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г.Новосибирск, ..., __ __ совершенной Янковец Л. И., Янковец Светланой Витальевной, действующей в своих интересах и несовершеннолетней Янковец А. Р., перехода права собственности, права общей долевой собственности на указанную квартиру, незаконным и необоснованным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области устранить допущенные нарушения: зарегистрировать указанную сделку купли-продажи, переход права собственности, право общей долевой собственности Янковец С.В. и Янковец А.Р. на квартиру расположенную по адресу: г.Новосибирск, ..., __ __ (л.д.5-8).

Янковец С.В. в судебное заседание не явилась, извещена, просила суд рассмотреть дело в её отсутствие (л.д.23).

В судебном заседании представитель Янковец С.В., по доверенности Рязанова И.Г., требования изложенные в заявлении поддержала в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по доверенности Гурина Е.А., в судебном заседании с заявлением была не согласна и суду пояснила, что заявители обратились в Управление xx.xx.xxxx. за государственной регистрацией сделки купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности. На государственную регистрацию были представлены документы согласно расписке __ В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от xx.xx.xxxx. согласно которого Янковец Л.И. передает, а Янковец С.В., Янковец А.Р. принимают в общую долевую собственность __ __ по ... в г.Новосибирска. Из представленных на государственную регистрацию выписки из домовой книги от xx.xx.xxxx. и свидетельства о рождении Янковец А.Р., следует, что продавец - Янковец Л.И. является родной бабушкой одного из покупателей Янковец А.Р., которая является несовершеннолетней. За Янковец А.Р. действует ее законный представитель - мать Янковец С.В.

Согласно абз. 2 п. 1 ст.28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст.37 ГК Р.Ф. установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В соответствии с п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них также распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.

Пунктом 3 ст.37 Семейного кодекса императивно установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкими родственниками признаются родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки).

Если в п. 2 ст.37 СК РФ говорится о сделках именно с имуществом подопечного, направленных на уменьшение этого имущества, то п. 3 говорит о сделках любых и не только о сделках, но и о представительстве.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет. В связи с чем, считает отказ в государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, перехода права собственности, права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Новосибирск, ... законным и обоснованным.

В удовлетворении требований заявителя просила суд отказать.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает, что заявление обосновано и подлежит удовлетворению.

Из обстоятельств дела видно, что xx.xx.xxxx. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от Янковец Л. И., Янковец Светланы Витальевны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Янковец А. Р., были представлены документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г.Новосибирск, ..., __ __ В соответствии с представленным договором купли-продажи указанной квартиры от xx.xx.xxxx., Янковец Л. И. (Продавец) обязуется передать Янковец Светлане Витальевне, Янковец А. Р. (Покупателям) в собственность в равных долях, по ? доли указанную квартиру, а Покупатели обязуются принять и оплатить ее в соответствии с условиями договора (л.д.11,32,33).

xx.xx.xxxx. УФРС по НСО, в адрес заявителя было направлено уведомление, о приостановлении государственной регистрации указанной сделки купли-продажи, перехода права, права общей долевой собственности на данную квартиру с целью представления дополнительных доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации заявленных прав по причине несоответствия сведений, содержащихся в представленных документах требованиям ст.37 ГК РФ (л.д.9,30,31).

xx.xx.xxxx. заявитель, в УФРС по НСО представила дополнительное соглашение __ к указанному договору купли-продажи квартиры, в котором конкретизированы следующие части договора:

1.в абзаце 3 преамбулы к договору указано, что в качестве законного представителя несовершеннолетней Янковец А. Р. действует ее мать - Янковец С. В.

2.п.3 договора изложен в с