Дело № 2-1982/15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 марта 2015 годаг.Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьиЛыковой Т.В.,

при секретареБесединой Д.М.,

с участием:

истцаРоздиной Н.Ф.,

представителя истца Васюкова Е.А., действующего на основании доверенности от 13.03.2015,

представителя ответчика Буржанецкого А.Б., действующего на основании доверенности от 26.11.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Роздиной Н. Ф. к ЗАО «Строитель» об обязании устранить недостатки,

УСТАНОВИЛ:

Роздина Н.Ф. обратилась в суд с иском, в котором просит обязать ответчика устранить допущенные в создании квартиры нарушения путем переноса внутренней стены между квартирой ** и квартирой №34, являющейся и стеной в ванной комнате ее квартиры на 420 мм – в полном соответствии с приложением ** к договору от 27.01.2014.

В обоснование исковых требований указано, что между ней и ответчиком **** заключен договор участия в долевом строительстве *, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался перед ней (участником долевого строительства по договору) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать соответствующий объект долевого строительства. Под объектом договором определен жилой *** (по генплану), входящий в состав комплекса «Многоэтажные жилые дома с помещениями общественного назначения и автостоянки по *** стр. в ***». А под объектом долевого строительства договором определена двухкомнатная квартира под номером 33 на пятом этаже с общей площадью 61,28 кв.м, расположенная в осях А-Г;1-4 в казанном выше жилом доме. При этом договором установлено, что расположение квартиры объекта долевого строительства) в объекте (жилом доме) и ее планировка согласована сторонами договора и фиксируется в приложении ** к договору (выкопировка), являющемся неотъемлемой частью договора. Также договором установлено, что истец дает согласие ответчику на внесение необходимых изменений в том числе и в проектную документацию, но не касающихся квартиры (п. 9.4 Договора). Кроме того, п. 3.2.3. договора установлено, что в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований проектной документации и приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, то истец имеет право потребовать от ответчика устранить недостатки в разумный срок. Выкопировка является не только приложением ** к договору, но и частью проектной документации. В декабре 2014 года при посещении стройки истцом было обнаружено визуально сметное изменение в конфигурации ванной комнаты и остальных комнат в вышеуказанной квартире. Это подтвердилось и при предъявлении новой выкопировки (плана этажа), которая уже являлась частью рабочей, а не проектной документации, и на которой видно уменьшение площади ванной комнаты на 0,79 м и ее конфигурации (на 412 мм уменьшилась длина ванной комнаты), уменьшение площади кухни на 1,41 кв.м. и ее конфигурации, изменение размеров коридора и других комнат и их конфигурации, как следствие, изменение конфигурации всей квартиры, уменьшения ее пощади на 0,79 кв.м., что следует из выкопировки плана этажа из рабочей документации, переданная ответчиком. Также изменения в площадях помещений указаны в табличной форме. Причем все это произошло из-за переноса внутренней стены между квартирой истца и соседней квартирой ** и увеличения площади этой квартиры за счет квартиры истца. Таким образом, исходя из правового определения перепланировки жилого помещения, согласного ст. 25 ЖК РФ, произошло именно изменение планировки квартиры истца, что с истцом не согласовано, что противоречит как п. 9.4 договора, так и 3 РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.. .». Перенос вышеуказанной внутренней стены между квартирой истца и квартирой ** возможен в любое время, поскольку жилой дом построен по технологии каркасно-монолитного домостроения, при которой стены не являются силовыми (несущими) элементами конструкции, а лишь перегородками (технология свободного пространства - свободой планировки). При этом, договор на долевое участие в строительстве *** (соседней) должен опираться на ту же выкопировку плана этажа из проектной документации, поскольку проект дома один и тот ли для всех квартир, поэтому никакого нарушения прав участника долевого строительства по *** переносом стены не будет. Таким образом, в настоящий момент ответчиком создана квартира с недостатками, вызванными изменениями в проектной документации, не согласованными с истцом, в нарушение условий договора. Квартира не соответствует согласованным условиям договора, то есть ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору и нарушены права истца как потребителя услуг, поскольку квартира необходима для личного проживания и проживания членов семьи истца. Истец свои обязанности по договору исполнила надлежащим образом, полностью и в срок оплатив все денежные средства по договору в размере 3 560 000 рублей. Ответчику были направлены две претензии об устранении допущенных недостатков квартиры. На данные претензии ответчик передал мне письмо, из которого следует, что размеры квартиры соответствуют именно рабочей документации, то есть ответчик прямо подтвердил отклонение от проектной документации и создание квартиры на основании рабочей документации.

В судебном заседании истец Роздина Н.Ф. и ее представитель требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Буржанецкий А.Б. в судебном заседании возражал против удовлетворения требования, пояснив, что в настоящее время строительство многоквартирного дома не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, соответственно, квартира не создана и участнику долевого строительства не передавалась, а в соответствии с Законом обязанность по устранению недостатков возникает только после создания объекта и сдачи объекта долевого строительства. Даже если и предположить, что в результате строительства был осуществлен перенос стенки, как утверждает истец, возможности перенести ее обратно нет, так как это повлечет нарушение требований СНиП 31-01-2003 п. 9.22 – не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Полагает, что истцом неверно избран способ защиты, поскольку в случае передачи ответчиком квартиры не соответствующей условиям договора, она вправе отказаться от договора или потребовать уменьшения стоимости объекта.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что **** между Роздиной Н.Ф. и ЗАО «Строитель» заключен договор участия в долевом строительстве *, в соответствии с которым истец обязалась оплатить сумму долевого взноса в размере 3 560 000 рублей, а ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства - двухкомнатную ***, приведенной площадью 69,0 кв.м., общей площадью 61,28 кв.м., в жилом *** стр. по *** (л.д. 5-14).

Факт исполнения истцом своих обязанностей по договору подтверждается платежными документами (л.д. 17-20) и представителем ответчика не оспаривался.

В соответствии с договором, срок ввода объекта в эксплуатацию по 31.12.2014, передача объекта долевого строительства осуществляется по **** с момента получения застройщиком документа разрешающего ввод в эксплуатацию объекта, путем подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п.п. 5.1, 5.2).

Согласно ст. 7 Федерального закона от **** N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п. 3.2.3 договора, в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из буквального толкования вышеприведенных норм закона и условий договора следует, что обязанность застройщика, в том числе и по устранению недостатков, возникает только после того, как объект недвижимости построен (создан) застройщиком и участнику долевого строительства передан объект долевого строительства, не соответствующий условиям договора, то есть с недостатками.

В судебном заседании установлено, что объект недвижимости застройщиком не построен (не создан), акт ввода объекта в эксплуатацию не получен, квартира истцу по акту приема-передачи не передавалась. Истец и ее представитель в судебном заседании не отрицали того факта, что в настоящее время объект недвижимости в стадии создания, однако при этом, представитель истца пояснял о том, что в соответствии с договором квартира должна быть передана истцу по 30.04.2015, а ответчик не уведомлял истца о переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию, следовательно, объект практически создан. Однако данные доводы суд признает несостоятельными, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствует о том, что на момент рассмотрения дела объект недвижимости ответчиком создан. Как верно отмечено представителем ответчика, единственным доказательством того, что объект построен (создан), является акт ввода объекта в эксплуатацию, однако такого акта до настоящего времени не имеется.

Таким образом, требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку заявлены преждевременно.

Истец и ее представитель в судебном заседании настаивали на проведении судебной строительно-технической экспертизы с целью установления отступлений в создании объекта – квартиры истца от проектной документации и, в случае наличия таких отступлений, возможность их устранения. Однако оснований для назначения экспертизы при рассмотрении требований истца в настоящее время, в той форме, в которой они заявлены и при установленных судом обстоятельствах, а именно, что квартира на момент обращения в суд и на момент рассмотрения дела по существу объект не построен (не создан), в эксплуатацию не введен, квартира участнику долевого строительства не передана, не имеется.

В случае передачи застройщиком объекта долевого строительства, не соответствующего условиям договора, истец вправе потребовать от ответчика по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд