Гражданское дело __

Поступило в суд 01.04.2016.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2016 годагород Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьиКудиной Т.Б.,

при секретаре судебного заседанияСоловьевой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Красовского А. В. к ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» о возложении обязанности вернуть неосновательно приобретенное недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Красовский А.В. обратился в суд с иском к ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» об истребовании недвижимого имущества, а именно четырех земельных участков и здания пожарного депо. В обоснование заявленных требований истец указал, что 26.09.2014 между __ (Продавец) и ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества __ (в редакциях дополнительных соглашений), по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель принять в собственность и оплатить недвижимое имущество: __ земельных участка и здание пожарного депо __ расположенных в г. Новосибирске по ..., по цене __ руб. Порядок и срок оплаты имущества был определен сторонами в приложении __ являющимся неотъемлемой частью договора. За период с 30.09.2014 по 22.04.2015 покупатель оплатил __ руб., задолженность составила __ руб. При этом в залоге осталось __ земельных участка и здание пожарного депо __

25.12.2015 истец по договору уступки приобрел у __ права требования от ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» суммы основного долга по договору купли-продажи недвижимости в размере __, суммы неустойки, права, обеспечивающие исполнение обязательства. На основании норм ГК РФ о расторжении договора и положений о неосновательном обогащении, истец полагает, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ, в связи с чем просит обязать ответчика вернуть неосновательно приобретенное недвижимое имущество – четыре земельных участка и здание пожарного депо, оставшихся неоплаченными по договору купли-продажи, путем совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности к истцу.

В судебное заседание истец Красовский А.В. не явился, извещен, просил рассматривать дело в его отсутствие с участием представителя.

В судебном заседании представители истца Белоусова Е.А., Боцан О.П. поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» Сергеев В.Н. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что неоплата по договору произошла в связи с тем, что Красовский А.В. как залогодержатель препятствует продаже земельных участков, от реализации которых ответчик планировал выручить денежные средства, которыми намеревался рассчитаться с Красовским А.В. Считает, что вины ответчика в неоплате недвижимости нет, поскольку просрочка вызвана действиями Красовского А.В. Ранее в судебном заседании представитель ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» Денисенко Е.А. также ссылался на то, что представленный истцом расчет оплаченных земельных участков неверен. Так, по его мнению, в настоящее время полностью не оплачено здание пожарного депо и частично оплачен в сумме __ коп. земельный участок с кадастровым __ Кроме того, ответчик полагает, что требования истца основаны на неверном толковании норма права, поскольку факт неоплаты стоимости имущества по договору купли-продажи в полном объеме в установленные сроки не является доказательством причинения продавцу существенного ущерба и не может служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. В связи с этим истец вправе требовать от ответчика оплаты по договору, а не требовать возврата неоплаченного имущества.

Представитель третьего лица __» в судебное заседание не явился, извещен. В письменном отзыве на исковое заявление указал, что исковые требования Крассовского А.В. являются обоснованными, подтвердил факт заключения договора купли-продажи с ответчиком и указал, что проблемы с оплатой по нему имели место быть, в течение 2015 года __» неоднократно обращалось к ответчику с требованием оплатить задолженность, однако данное требование последним выполнено не было. По договору уступки прав требования истец произвел полную оплату.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется переждать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда. Для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора, поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращение в суд с иском о его расторжении, договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Воля сторон договора является непременным условием механизма правового регулирования расторжения или изменения договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 26.09.2014 между __» (продавец) и ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества __ согласно условиям которого продавец обязался передать, а покупатель принять в собственность и оплатить недвижимое имущество – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания и эксплуатации зданий военного городка, общей площадью __ кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира здание пожарного депо, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ... кадастровый номер: __, расположенное на данном земельном участке здание (пожарное депо __), назначение: нежилое, общей площадью __ кв. метров, инвентарный номер: __, литер А, этажность 1, находящееся по адресу ..., ... (...) (л.д. 12-19).

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость недвижимого имущества составила __ рублей и состоит из цены земельного участка __ рублей и цены здания __ рублей; предусмотрен порядок внесения покупателем продавцу оплаты согласно графику (Приложение __ к договору) (п. 2.2). В соответствии с указанным графиком оплата полной стоимости недвижимого имущества должна быть произведена 25.03.2015; до полного расчета недвижимое имущество находится в залоге у продавца (п. 2.4).

Право собственности ответчика на недвижимое имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Установлено и не оспаривалось ответчиком, что с его стороны были произведены оплаты по договору в размере __ рублей, остались неоплаченными __ рублей (л.д. 67).

В соответствии с дополнительным соглашением __ от 09.12.2014 к договору была произведена работа по разделу земельного участка общей площадью 49705 кв.м. и поставлены на кадастровый учет вновь образованные земельные участки, была произведена замена предмета залога в п. 2.6 договора, которая распространяется на вновь образованные земельные участки, стороны договорились считать предметом договора купли-продажи земельные участки в количестве 25 и здания (пожарное депо __) (л.д. 20-25).

В соответствии с дополнительными соглашениями к договору __ от 09.12.2014 и __ от 23.12.2014 стороны договорились в соответствии с п. 2.7. и 2.8 договора купли-продажи недвижимого имущества прекратить действие залога на все вновь образованные участки, перечисленные в данных дополнительных соглашениях (л.д. 26-62).

Следовательно, по соглашению сторон договора было снято обременение с тех земельных участков, которые были оплачены ответчиком.

В залоге у продавца остались не оплаченными ответчиком земельные участки с кадастровым __ общей площадью __ кв.м., с кадастровым __ общей площадью __ кв.м., с кадастровым __ общей площадью __ кв.м., с кадастровым __ общей площадью __ кв.м., расположенные по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, ..., здание (пожарное депо __), назначение: нежилое, общей площадью __ кв. метров, кадастровый __

В соответствии с п. 5.2.4 договора в редакции дополнительного соглашения __ от 15.04.2015 в случае нарушения покупателем сроков оплаты, установленных сторонами (график платежей), после регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества __ от 26.09.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, направив покупателю соответствующее уведомление не позднее, чем за 10 календарных дней до момента предполагаемого расторжения. Уведомление о расторжении договора считается полученным покупателем по истечению 10 дней с момент его отправки (л.д.64-65).

Следовательно, стороны достигли соглашения в отношении порядка расторжения договора.

25.12.2015 между ООО «Меридиан» и Красовским А.В. было заключено соглашение об уступке права (требования), в соответствии с которым к Красовскому А.В. перешли права требования суммы основного долга по вышеуказанному договору с ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» в размере __ рублей, суммы неустойки __ рублей, право залога (л.д. 68-75).

Права требования ООО «Меридиан» к ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» перешли к новому кредитору – Красовскому А.В. в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания соглашения.

На основании п. 5.2.4 договора в редакции дополнительного соглашения 13.01.2016 истец Красовский А.В. уведомил ООО «СНВ-СТРОЙИНВЕСТ» об уступке права требования, а также о требовании оплаты имеющейся задолженности в 10-дневный срок и о возможности расторжения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения требования об оплате задолженности.

Поскольку в установленный срок оплата по договору в полном объеме истцу не поступила, 28.01.2016 истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества __ от 26.09.2014 с 08.02.2016 и предложено вернуть добровольно вышеуказанное неоплаченное недвижимое имущество. Данное уведомление было направлено ответчику по почте, что подтверждается почтовыми квитанциями с описью вложения, а так же вручено лично __

Факт просрочки в оплате ответчиком не оспаривается.

Из содержания уведомления от 28.01.2016 усматривается, что волеизъявление истца направлено на прекращение договорных отношений с 08.02.2016.

Учитывая, что ответчик ненадлежащим образом выполнял взятые на себя обязательства по оплате стоимости предмета купли-продажи, истец, руководствуясь положениями закона и пункта 5.2.4 договора, реализовал свое право, расторгнув договор в одностороннем порядке. Правомерность такого отказа от исполнения договора в судебном порядке ответчиком не оспорена.

Таким образом, суд приходит к выводу о прекращении вышеуказанного договора купли-продажи в связи с односторонним отказом продавца от исполнения договора.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По правилам п. 1 ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. В случае, если возможность возврата имущества в натуре утрачена, потерпевший вправе требовать возмещения действительной стоимости такого имущества в порядке п. 1 ст. 1105 ГК РФ.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 __ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывал, что действия истца, связанные с отказом от исполнения договора и его прекращением в одностороннем порядке, а также чинение препятствий со стороны истца как залогодержателя в продаже участков являются злоупотреблением правом с его стороны, что ответчик не отказывается рассчитаться, но для этого ему необходимо продать земельные участки, и вместо иска о возврате имущества истец мог бы требовать оплаты по договору.

Между тем, судом не установлено обстоятельства, свидетельствующих о том, что действия по подаче настоящего иска совершены истцом без законных к тому оснований, с противоправной целью, исключительно с намерением причинить вред ответчику, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав.

При заключении договора и дополнительного соглашения __ к нему, содержащего условие об одностороннем отказе от договора, стороны находились в равных переговорных условиях.

Довод ответчика о том, что фактически на дату судебного разбирательства им в полном объеме оплачено три земельных участка, с кадастровыми __ __, __, частично оплачен земельный участок, с кадастровым __ и полностью не оплачено здание. При этом ответчик исходил из стоимости 1 кв. м. земельного участка в размере __ коп.) и, по его мнению, им было оплачено __ кв.м., а ипотека прекращена в силу закона только в отношении __ кв.м, то есть на момент перехода права требования оставались неоплаченными лишь __ кв.м. является несостоятельным, поскольку в договоре купли-продажи недвижимого имущества __ от 26.09.2014 содержится существенное условие о цене земельного участка, которая определена сторонами в размере __ рублей (п. 2.1 договора), в дальнейшем сторонами указанная цена не была изменена. При этом в силу норм гражданского законодательства по регулированию договорных взаимоотношений в сфере купли-продажи не допускается изменение существенных условий договора в одностороннем порядке без согласования с другими сторонами данного договора.

Кроме того, из материалов дела и позиций сторон усматривается, что при заключении спорного договора и дополнительных соглашений к нему стороны находились в равных переговорных условиях, действовали добровольно, не вынужденно, что свидетельствует о том, что ответчик имел возможность на любой стадии предложить изменить условия договора купли-продажи, однако не сделал этого.

При разрешении данного спора, суд учитывает, что ответчиком не оспаривается ни факт заключения данного договора и дополнительных соглашений к нему, ни факт уступки Красовскому А.В. права требования задолженности по нему, ни факт наличия самой задолженности в указанном размере.

Тот факт, что ответчик не смог продать земельные участки, не может служить основанием для задержки оплаты по договору купли-продажи. Также ответчиком не представлено доказательств того, что истец когда-либо отказывался принять исполнение договора.

Ссылка ответчика на абзац второй пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствие с которым если покупатель зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 ст. 486 ГК РФ вправе требования