Центральный районный суд города Новосибирска

Максима Горького, ул., д.89, г. Новосибирск, 630099

Дело №2-

3085

/2014

26

мая

2014 г.

Центральный районный суд города Новосибирска в составе

судьи Бутырина А.В.,

при секретаре судебного заседания

с участием:

истца

представителя истца

представителя ответчика

Гасниковой К.В.,

Бортунова С.П.

Скулкиной Е.В.

Кожемякова В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бортунова, Бортуновой к Обществу с ограниченной ответственностью «Главновосибирскстрой-2» о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Истцы Бортунов С.П., Бортунова Ю.А. обратилилсь в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Главновосибирскстрой-2» о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, в котором просят взыскать с ООО «Главновосибирскстрой-2» в пользу Бортунова, Бортуновой в равных долях: неустойку в размере 305 458 руб. 59 коп. - за нарушение срока передачи объекта долевого строительства; убытки в сумме 222 277 руб. 35 коп., в том числе 6151 руб. 20 коп. - убытки, понесенные из-за невозможности перехода на пониженную процентную ставку по банковскому кредиту, 208 000 руб. - убытки в виде упущенной выходы, 8126 руб. 15 коп. - убытки за неправомерное пользование чужими денежными средствами; сумму неосновательного обогащения в размере 136 240 руб.; проценты за пользования денежными средствами в размере 20 075 руб. 53 коп.; компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истцов в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истцов; судебные издержки в размере 7000 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей, расходы по оплате расходов по оформлению доверенности в размере 1200 рублей.

В обоснование иска указали, что 05 апреля 2012 года между ООО «Главновосибирскстрой-2» (далее - Застройщик) и истцом Бортуновым С.П. был заключен предварительный договор на строительство объекта долевого строительства по ул.Галущака, 15 стр в г.Новосибирске. 17 мая 2012 года был заключен основной договор участия в долевом строительства. Свои обязательства по договору истец выполнил, оплатив сумму долевого взноса в полном объеме. В то же время ответчик свои обязательства по строительству объекта до настоящего времени не исполнил. 16.09.2013 в адрес истцов застройщиком направлено письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения с предложением о продлении срока строительства до 1 квартала 2014 года и срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 2 квартала 2014 года. На данное письмо истцы направили в адрес застройщика претензию с предложением о возмещении убытков, возврате переплаты по договору. В ответ на претензию застройщик отказал во внесении изменений по площади объекта, в части неустойки и убытков было предложено отложить рассмотрение данного вопроса до момента завершения строительства и передачи объекта. Учитывая, что требования истцов не были исполнены в добровольном порядке, истцы вынуждены обратиться в суд за защитой нарушенного права. Учитывая, что застройщиком нарушены сроки передачи объекта, истцами заявлены требования о взыскании неустойки. Кроме того, поскольку оплата стоимости объекта частично произведена за счет кредитных средств, в связи с нарушением сроков сдачи объекта, истцы вынуждены были понести убытки, связанные с невозможностью перехода на пониженную процентную ставку по банковскому кредиту. Кроме того, после передачи Объекта долевого строительства и оформления прав собственности на него, истцы намеревались сдать объект долевого строительства в краткосрочный найм. Полученный от сдачи квартиры доход истцы планировали направлять на погашение долговых обязательств по Кредитному договору. С этой целью между ними и гражданином Пилипенко B.C. заблаговременно (до фактического понимания о том, что Застройщиком будут нарушены свои обязательств по Договору) был заключен предварительный договор краткосрочного найма жилого помещения со сроком найма с 01 марта 2013 г. по 01 февраля 2014 г. В п. 7.2. Договора найма жилого помещения предусмотрена ежемесячная плата по договору в размере 16 000 руб. Действия Застройщика по переносу сроков окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию на II квартал 2014 года делает невозможным получение данного запланированного дохода в течение как минимум 13 месяцев (с марта 2013 года по март 2014 года включительно), что составляет: 13 мес. X 16 000 руб. = 208 000 руб., который является упущенной выгодой истцов. Кроме того, истцы полагают, что Застройщик необоснованно включил в общую стоимость Объекта долевого строительства, рассчитанную с учетом стоимости 1 кв.м. площади Объекта долевого строительства, площадь общего имущества в Объекте недвижимости. Заключая Договор участия в долевом строительстве, истцы, в соответствии с п. 1.3 Договора, приобретали права на Объект долевого строительства - жилое помещение, а именно, квартиру, студию, общей площадью 27,96 кв.м., расположенную на 7 этаже в 3 подъезде, и общее имущество, следующее судьбе данной квартиры, в многоквартирном доме по ул. Галущака 15 (стр.) в г. Новосибирске. Указанная площадь квартиры была определена как площадь жилых и нежилых помещений, включая площадь балконов и лоджий, подсчитанных с коэффициентом 1,0. В Приложении 1 к Договору содержится поэтажный план секции Объекта недвижимости, где Застройщик обозначил штриховкой приобретаемое истцами помещение - квартира студия с балконом, площадью 2,62 кв.м. С указанными в Договоре условиями, в том числе и с расчетом площади балкона с коэффициентом 1,0, который делает цену 1 кв.м. балкона равной цене 1 кв.м. жилого помещения, истцы согласились, полагая, что балкон будет являться неотъемлемой частью их квартиры, такой же обособленной и изолированной площадью как и сама квартира, и соответственно, будет использоваться только для их личных бытовых и иных нужд. Согласно п. 3.4 Договора Застройщик обязуется построить Объект недвижимости, соответствующий требованиям технических регламентов и проектной документации. Также, согласно п. 3.10 Договора, качество Объекта долевого строительства должно соответствовать условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, и иным обязательным требованиям. Однако, в ходе возведения Объекта долевого строительства истцы, наблюдая за строительной площадкой, обнаружили, что балкон, расположенный в их будущей квартире, по сути балконом не является, а представляет собой общедоступную лестничную площадку пожарной лестницы дома с расположенной на ней эвакуационным оборудованием (лестница, люк). Данная лестничная площадка и расположенное на ней эвакуационное оборудование является эвакуационным выходом и частью пути эвакуации для истцов и для жителей верхних этажей в случае пожара. Таким образом, расположенная на балконе лестничная площадка, площадью 2,62 кв.м., являясь частью эвакуационного пути, не может быть использована только для личных бытовых нужд истцов, поскольку предназначена для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. При заключении Договора представили Застройщика не сообщили истцам, что на оспариваемой площадке площадью 2,62 кв.м., именуемой ими как «балкон» будет размещаться противопожарное оборудование, данная площадка будет находиться в свободном доступе и являться частью эвакуационного (аварийного) пути предусмотренного па случай пожара и предназначаться, в том числе, для эвакуации жителей с верхних этажей многоквартирного дома. Указанной информации нет ни в Договоре, ни в Проектной декларации Застройщика. Таким образом, к площади квартиры, обозначенной в п. 1.3 Договора, на этапе его заключения, неправомерно добавлена площадь общего имущества многоквартирного дома недоступная), а именно - лестничная площадка пожарного эвакуационного пути площадью - 2,62 кв.м, с расположенным на ней пожарным оборудованием (люк, лестница), что противоречит так же п. 5.5. Договора, в соответствии с которым, цена, указанная в п. 5.2. Договора (стоимость объекта долевого строительства) определена с учетом цены общего имущества в Объекте недвижимости. Т.е., стоимость общего имущества Объекта недвижимости включена в стоимость 1 кв.м. площади Объекта долевого строительства, что дает основание полагать, что Застройщик дважды взял с истцов оплату за 2,62 кв.м., являющихся общим имуществом Объекта недвижимости. Таким образом, истцы полагают, что на этапе заключения Договора сотрудники Застройщика ввели их в заблуждение относительно основных характеристик Объекта долевого строительства, с целью увеличения его стоимости. Соответственно, на этапе выполнения истцами своих обязательств по Договору, Застройщик получил от них излишне уплаченные денежные средства в размере 136 240 руб., что является переплатой за 2,62 кв.м излишне учтенной площади из расчета стоимости 1 кв.м. равной 52 000 руб. (п. 5.1. Договора). 04.06.2012 г. истцами был произведен окончательный расчет, в связи с чем, проценты за пользования чужими денежными средствами подлежат начислению с 05.06.2012 г. по день подачи искового заявления - 17 марта 2014 г. (643 дня). Проценты рассчитываются по следующей формуле: сумма неосновательного обогащения х ставку рефинансирования х кол-во дней : 360 дней. 136 240 руб. X 0,0825 х 643 :360 = 20 075 руб. 53 коп. Таким образом, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользования денежными средствами в размере 20 075 руб. 53 коп. Кроме того, как было указано выше, в соответствии с условиями Договора (п. 5.3) оплата стоимости Объекта договора долевого строительства осуществлялась частично за счет средств банковского кредита. Следовательно, на этапе заключения Договора сумма банковского кредита могла быть уменьшена на сумму неосновательного обогащения в размере 136 240 руб. В этом случае, сумма кредита, взятого истцами у банка, составила бы 563 760 руб. вместо 700 000 руб. В связи с чем, истцы полагают, что по вине Застройщика они понесли убытки в виде уплаченных ими процентов по кредитному договору на сумму неосновательного обогащения в размере 136 240 руб. Таким образом, размер убытков, исходя из процентной ставки по кредиту равной 12%, а так же расчетного периода пользования кредитом с 04.06.2012 года (дата получения средств по кредитному договору) по февраль 2014 г. (дата погашения истцами кредитных обязательств) составляет: Ежемесячная сумма убытков: 136 240 руб. х 12% : 12 месяцев = 1 362 руб. 40 коп. Сумма убытков за расчетный период с 04.06.2012 г. по 22 февраля 2014 г. (19 полных и (22-4)/30 месяцев): 1 362 руб. 40 коп. X 19 мес. = 26 703 руб. 04 коп. Кроме того, в соответствии с Кредитным договором при выдаче банком кредита, за его выдачу банку единовременно полагалась уплата 1,1 % от суммы кредита. При сумме банковского кредита 563 760 руб. вместо 700 000 руб. соответственно данная сумма, уплачиваемая банку, могла составлять 6 201 руб. 36 коп. вместо фактически уплаченных Банку 7 700 руб. Таким образом, сумма убытков за счет полученной Застройщиком суммы неосновательного обогащения увеличивается на 7700-6201,36= 1 498 руб. 64 коп. Всего сумма убытков составляет 26 703 руб. 04 коп. + 1 498 руб. 64 коп. = 28 201 руб. 68 коп. Учитывая, что убытки истцов в размере 28 201 руб. 68 коп. в виде уплаты банку процентов за пользование кредитом в сумме 136 240 руб., превысили сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 20075 руб. 53 коп., на основании ч. 2 ст. 395 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию убытки, сумма которых составит разницу между суммой процентов за пользование кредитом и суммой процентов за пользование чужими денежными средствами. Сумма убытков составляет: 28 201 руб. 68 коп. - 20 075 руб. 53 коп. = 8 126 руб. 15 коп. Таким образом, в связи с излишне уплаченной истцами суммой за общее имущество в Объекте недвижимости, с ответчика подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 136 240 руб., проценты за пользования указанными денежными средствами в размере 20 075 руб. 53 коп., а так же убытки в сумме 8 126 руб. 15 коп. Причиненный действиями ответчика моральный вред истцы оценивают в сумме по 100 000 руб. на каждого из них, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 200 000 руб.

Истец Бортунов С.П., представитель истцов Скулкина Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, дали пояснения в соответствии с исковым заявлением.

Истец Бортунова Ю.А. о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика Кожемяков В.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, дал соответствующие пояснения, в том числе, согласно письменного отзыва, приобщенного к материалам дела.

Суд, выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела в полном объеме, приходит к следующему.

Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всесторонне полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 67 ГПК Ф).

Судом установлено, что 05 апреля 2012 года между ООО «Главновосибирскстрой-2» (далее - Застройщик) и истцом Бортуновым С.П. был заключен предварительный договор №0504/2012-ГЛ2-274/1, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем Договора Участия в долевом строительства Объекта долевого строительства, входящего в состав объекта недвижимости «18-24-этажные жилые блок-секции со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в осях «20-38» - II этап строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой», количество этапов строительства -2, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Галущака, 15 стр. (п. 1.1).

Под Объектом долевого строительства понималось подлежащее передаче Участнику долевого строительства, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, входящего в состав Объекта недвижимости и строящееся с привлечением средств участника долевого строительства жилое помещение - квартира студия общей площадью 27,96 кв.м., номер квартиры, 7 этаж (п. 1.3).

В соответствии с условиями п. 2.2 указанного предварительного договора, в обеспечение исполнения своих обязательств истец Бортунов С.П. обязан уплатить обеспечительную сумму в размере 753 920 рублей путем внесения денежных средств в кассу или на расчетный счет Застройщика в следующем порядке: сумма обеспечительного взноса в размере 400 000 руб. оплачивается одновременно с моментом подписания предварительного договора; сумма обеспечительного взноса в размере 353 920 руб. оплачивается не позднее 25 мая 2012 г. Согласно пункту 2.4 предварительного договора, при заключении сторонами Основного договора, указанная сумма не возвращается, а засчитывается в счет оплаты стоимости Объекта долевого строительства в Объекте, оставшаяся часть стоимости Объекта долевого строительства оплачивается в порядке и сроки, определенные Основным договором.

Свои обязательства по внесению обеспечительной суммы истцы выполнили в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 408 от 05.05.2012 г. на сумму 400 000 руб. и квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 505 от 04.06.2012 года на сумму 353 920 руб. Каких-либо претензий в адрес истцов со стороны ООО «Главновосибирскстрой-2», относительно внесения обеспечительной суммы, не поступало.

17 мая 2012 года между ООО «Главновосибирскстрой-2» и Бортуновым С.П., Бортуновой Ю.А. был заключен основной договор участия в долевом строительстве № 1705/2012-ГЛ2-274/1 (далее - Договор), по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок, привлекая для этого других лиц, построить Объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику Объект долевого строительства, указанный в предварительном договоре -квартиру, студию, общей площадью 27,96 кв.м., расположенную на 7 этаже в 3-м подъезде, и общее имущество, следующее судьбе данной квартиры.

В соответствии с пунктом 3.4 и 3.9 Договора срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не позднее IV квартала 2012 года, срок передачи Объекта долевого строительства участнику - не более 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 3.8 Договора).

Цена договора составила 1 453 920 рублей (п. 5.2 Договора), из которых 753 920 руб. было оплачено истцами за счет собственных средств, а 700 000 руб. за счет средств банковского кредита, предоставленного истцам АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО) на основании Кредитного договора № ИКО12012/00064 от 17.05.2012 г (далее Кредитный договор).

Свои обязательства по оплате цены Договора в размере 1 453 920 руб. истцами исполнены в полном объеме в соответствии с условиями предварительного и основного договора, что подтверждается вышеуказанными квитанциями, платежным поручением №186 от 04.06.2012 г. на сумму 700 000 руб., а так же справками ответчика от 04.06.2012г. и от 06.11.2013 г.

Однако, ответчик свои обязательства по строительству Объекта недвижимости и передачи Объекта долевого строительства истцам до настоящего момента не исполнил.

16.09.2013 г. в адрес истцов Застройщиком было направлено письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения к Договору, связанного с продлением срока строительства до I квартала 2014 г. и срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - до II квартал 2014 г. Указанное письмо поступило на почтовое отделение 16.10.2013 г. и было получено истцами 18.10.2013 г., что подтверждается копией почтового конверта.

На данное письмо истцы в адрес Застройщика направили претензию с приложением текста дополнительного соглашения в их (истцов) редакции. Застройщику было сообщено, что истцы согласны подписать дополнительное соглашение к Договору по переносу сроков строительства, только при условии выполнения Застройщиком требований о возврате им переплаты по Договору в размере 136 240 руб., внесение соответствующих изменений по площади Объекта долевого участия в Договор, возмещении убытков за неправомерное использование денежных средств в размере 33 364 руб. 67 коп., уплаты неустойки в размере 418 979 руб. 70 коп. за неисполнение обязательств по Договору, а так же возмещении убытков в сумме 295 902 руб., понесенных из-за невозможности перехода на пониженную процентн