Дело №КОПИЯ

Поступило в суд 13.10.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2018 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Поротиковой Л.В.,

при секретаре Пуховской Е.С.,

с участием истцаБулатской Е.П.,

представителя истцаСлепнева Д.С.,

представителя ответчиковОтрешко М.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Булатской Е. П. к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест 3», обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости ПТК-30» о защите прав потребителя, признании недействительными в силу притворности предварительного договора участия в долевом строительстве, соглашения о предоставлении беспроцентного займа, договора на оказание услуг, применении последствий недействительности сделок, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Булатская Е.П. обратилась в суд с иском к ООО «Партнер-Инвест», ООО «Партнер-Инвест 3», ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» о защите прав потребителя, признании недействительными в силу притворности предварительного договора участия в долевом строительстве, соглашения о предоставлении беспроцентного займа, договора на оказание услуг, применении последствий недействительности сделок, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Партнер-Инвест» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №-ДКЗ, объектом данного договора является <адрес> комплекса многоэтажных жилых домов по <адрес>; цена договора составила 1 300 000 руб.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ в целях оплаты цены предварительного договора участия в долевом строительстве, между истцом и ООО «Партнер-Инвест 3» было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа, по условиям которого истец внесла в кассу ООО «Партнер-Инвест 3» денежную сумму в размере 1 300 000 руб.

Так же, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» был заключен договор оказания услуг, по условиям которого за оформление предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о беспроцентном займе, истец оплатила денежную сумму в размере 100 000 руб.

Указала, что намерения передавать денежные средства в займ она не имела, ее целью было заключение договора участия в долевом строительстве.

Позже истцу стало известно, что разрешение на строительство <адрес> комплекса многоэтажных жилых домов по <адрес> застройщик ООО «Партнер-Инвест» не имел как на момент подписания предварительного договора участия в долевом строительстве, так и в настоящее время.

Считает, что в силу ст.ст. 167,170 ГК РФ все три, заключенные между истцом и ответчиками сделки, являются недействительными в силу притворности, потому, ссылаясь на указанные нормы закона, а также положения Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и положения закона «О защите прав потребителей», просила суд признать сделки, заключенные между истцом и ответчиками недействительными в силу притворности, взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца убытки в размере 1 400 000 руб., проценты за незаконное привлечение денежных средств в размере 287 282,12 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

В ходе рассмотрения дела, уточнила исковые требования (л.д. 110-114), указав, что ответчики, не имея законных оснований для заключения договора участия в долевом строительстве, с целью прикрытия действительной воли сторон, заключили с истцом взаимосвязанные притворные сделки, на основании которых осуществили незаконное привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на то законных оснований и следовательно прикрывают расчеты по оплате стоимости объекта долевого участия. Считает, что одна дата заключения всех спорных сделок, наличие единого бенифициара, учредителя и генерального директора ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Партнер-Инвест 3», а также единая цена сделок – соглашения о предоставлении займа и предварительного договора участия в долевом строительстве, свидетельствует о притворности всех трех сделок. Считает, что ответчики находятся в договорных отношениях, являются аффилированными по отношению друг к другу лицами, совершили целенаправленные действия по привлечению денежных средств граждан для строительства жилого дома в обход запрета, установленного законом, тем самым создав неделимый предмет обязательств, в связи с чем ответчики перед истцом должны отвечать в солидарном порядке.

На основании изложенного, истец окончательно просила суд:

- признать недействительным предварительный договор участия в долевом строительстве №-ДКЗ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Булатской Е. П. и ООО «Партнер-Инвест» и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительным соглашение о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Булатской Е. П. и ООО «Партнер-Инвест 3» и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительным договор об оказании услуг №-ДКЗ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Булатской Е. П. и ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» и применить последствия недействительности сделки;

- взыскать с ООО «Партнер-Инвест», ООО «Партнер –Инвест 3», ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» в солидарном порядке в пользу истца денежную сумму в размере 1 400 000 руб., проценты за незаконное привлечение денежных средств в размере 309 380,76 руб., либо проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере 154 690,38 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., судебные расходы.

Истец, в судебном заседании, поддержав доводы, изложенные в иске, дополнительно пояснила, что летом 2016, она увидев рекламу о продаже квартир в доме, расположенном около Горбольницы, обратилась к знакомку риелтору агентства недвижимости «Этажи», который помог ей оформить сделку. Вместе с ним, истец приехала в офис ООО «Агентство недвижимости ПКТ-30», где подписала три договора и оплатила 1 300 000 руб. за квартиру и 100 000 руб. на зарплату работникам, как ей пояснил работник ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» Мишин К.А. Пояснила, что при заключении сделки, она была введена в заблуждение Мишиным К.А., т.к. предполагала, что сама квартира стоит 1 400 000 руб. и она сможет ее получить в ближайшее время. Спустя продолжительное количество времени, после неоднократных телефонных звонков Мишину К.А., истец поняла, что ее обманули, т.к. документы на строительство так и не были получены застройщиком. По поводу оказанных ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» услуг пояснила, что сотрудник данного агентства лишь распечатал все договоры и она их подписала, более никаких услуг ей оказано не было. Думала, что отдельно за услуги ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» она платить не должна, т.к. заключать сделку ей помогал ее знакомый риелтор. Настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца Слепнев Д.С. (л.д.23), поддержав доводы, изложенные в иске, настаивал на удовлетворении, заявленных требований.

Представитель ответчиков ООО «Агентство недвижимости ПКТ-30», являющего действующим юридическим лицом (л.д.17, 73,53,54), ООО «Партнер-Инвест», являющего действующим юридическим лицом (л.д.15,74,51-52), ООО «Партнер-Инвест 3», являющего действующим юридическим лицом (л.д.16,84,55-56) Отрешко М.Б. в судебном заседании пояснил, что ООО «Партнер-Инвест» является застройщиком комплекса многоэтажных жилых домов по <адрес>, в настоящее время имеются все необходимые документы и фактически построены <адрес> № указанного комплекса, однако разрешительные документы на строительство <адрес>, до настоящего времени не получены, но ведется работа по их получению. Так же пояснил, что ООО «Партнер-Инвест 3» является инвестором строительства указанного комплекса домов, в том числе инвестором по строительству <адрес>. Пояснил, что между ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» был заключен договор, по условиям которого агентство недвижимости за плату оказывает застройщику услуги по привлечению инвесторов к строительству комплекса домов по <адрес>, распространяет рекламу и оказывает услуги по заключению необходимых документов, направленных на приобретение инвестором прав на объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществляется застройщиком ООО «Партнер-Инвест». В связи с отсутствием разрешительной документации на строительство <адрес> комплекса многоэтажных жилых домов по <адрес>, по состоянию на июнь 2016, между истцом и застройщиком ООО «Партнер-Инвест» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, в тексте которого указано, что основной договор будет заключен после получения всей разрешительной документации застройщиком, следовательно, истец подписывая данный договор знала о том, что документов на строительство дома не имеется, они будут получены застройщиком в будущем. Также пояснил, что не имея возможности по привлечению денежных средств истца застройщиком, ввиду вышеуказанных обстоятельств, между ООО «Партнер-Инвест 3» и истцом был заключен договор беспроцентного займа на сумму 1 300 000 руб., которая впоследствии, после получения документов и заключения основного договора участия в долевом строительстве, должна быть зачтена в счет оплаты цены объекта долевого строительства. Просил отметить, что денежные средства фактически не зачтены в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве, застройщиком не принимались, потому оснований для возложения на застройщика обязанности как по возврату данной суммы, так и по уплате на не процентов в двойном размере, предусмотренных ч.3 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не имеется. Не возражал и фактически признал недействительность соглашения о беспроцентном займе, заключенном между истцом и ООО «Партнер-Инвест 3». Указал, что услуги, являющиеся предметом договора об оказании услуг, заключенном между истцом и ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» были фактически оказаны истцу в полном объеме, цена оказанной услуги составила 100 000 руб., притворной сделка по оказанию услуг истцу не является, потому считал, что оснований для ее признания недействительной и возврате истцу денежной суммы в размере 100 000 руб. не имеется.

Так же в судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен Мишин К.А., ранее являющийся работником ООО «Агентство недвижимости ПТК-30», который пояснил суду, что оказывал истцу услуги по оформлению сделки, направленной на приобретение объекта недвижимого имущества, расположенного по <адрес>. Для приобретения прав на объект недвижимого имущества, в <адрес> (очередь строительная) по <адрес> в агентство обратился риелтор агентства недвижимости «Этажи» и предоставив данные покупателя и сведения о желаемом объекте, попросил оформить все необходимые для сделки документы. Подготовив пакет документов, Мишин К.А. договорился о встрече с покупателем – Булатской Е.П., которая приехав в офис агентства ДД.ММ.ГГГГ подписала подготовленные им договоры. Так, при подписании Булатской Е.П. документов, он пояснил последней, что <адрес> еще не построен, в настоящее время застройщик занимается оформлением документов для его строительства, поэтому предложил подписать предварительный договор участия в долевом строительстве, пояснив, что после получения застройщиком всех документов, с покупателем будет заключен основной договор участия в долевом строительстве. Учитывая, что строительство дома еще не начато, он также предложил Булатской Е.П. подписать договор беспроцентного займа, по условиям которого денежная сумма в размере 1 300 000 руб., являющаяся ценой объекта по предварительному договору, будет предоставлена покупателем в займ ООО «Партнер-Инвест 3», а после заключения основного договора с застройщиком, данная денежная сумма будет зачтена в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве. Данная схема привлечения денежных средств была одобрена руководством агентства и застройщиком, потому от всех покупателей на указанный дом, денежные средства привлекались именно таким образом. Также в этот же день он предложил Булатской Е.П. подписать договор оказания услуг, согласно которому ООО «Агентство недвижимости ПТК-30», работником которого он являлся, оказал истцу услуги по оформлению всех вышеперечисленных договоров. Указал, что при подписании договора оказания услуг, он пояснял Булатской Е.П., что стоимость услуг агентства составляет 100 000 руб., что истец достоверно знала и понимала. После подписания всех договоров, истец оплатила в кассу 1 300 000 руб. – по договору займа и 100 000 руб. по договору оказания услуг. Так же пояснил, что в итоге, 30 000 руб. (из оплаченных истцом 100 000 руб.) были перечислены агентством на счет агентства недвижимости «Этажи» в качестве платы за привлеченного клиента. Считает, что услуги агентства были оказаны истцу в полном объеме, что подтверждается актом выполненных работ по договору об оказании услуг.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела приходит к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в тех формах, которые перечислены в этой статье, и в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Частью 2.1 той же статьи (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 119-ФЗ) установлен прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи.

В силу части 2.2 той же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований является противоправной и за нее законодательством установлена ответственность. Соответственно, противоправными являются также любые действия, совершаемые с целью обхода установленного законом запрета.

Приведенные выше положения Федерального закона взаимосвязаны с нормами его статьи 3, по смыслу части 1 которой застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после наступления ряда условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также приобретения права собственности на соответствующий земельный участок или права на его использование.

Частью 2 той же статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, лица, не отвечающие признакам застройщика, указанным в пункте 1 ст. 2 того же Закона, не наделены правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Запрет, установленный частью 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, является безусловным, т.е. его действие не зависит от согласия гражданина на привлечение его денежных средств для строительства и от того, идет ли речь непосредственно об использовании этих средств на указанную цель, либо о таком использовании в будущем.

Судом установлено, что ООО «Партнер-Инвест» является застройщиком жилых домов по <адрес>, в настоящее время застройщик осуществил строительство домов № и № по данному адресу, однако разрешительная документация на строительство <адрес> не получена, строительство до настоящего времени не начиналось, что нашло свое подтверждение из пояснений сторон, а также письменных материалов дела.

В целях привлечения инвесторов (участников долевого строительства), ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» был заключен договор на оказание услуг по осуществлению действий рекламного и информационного характера, деятельности по поиску и привлечению клиентов для покупки объектов недвижимости, строительство которых осуществляется ООО «Партнер-Инвест», по подготовке всех необходимых для этого документов (л.д.96-98).

ДД.ММ.ГГГГ в ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» обратилась Булатская Е.П. с целью приобретения квартиры в <адрес>, расположенном по строительному адресу: <адрес>, строительство которого планировалось в будущем.

Как следует из пояснений истца, о планируемом строительстве данного дома, ей стало известно из рекламных объявлений, которые она увидела вблизи мест предполагаемого строительства.

ООО «Агентство недвижимости П