Центральный районный суд города Новосибирска

Максима Горького, ул., д.89, г. Новосибирск, 630099

Дело №2-

942

/2018

10

апреля

2018г.

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Александровой Е.А.,

при секретаре Бруеве Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Романчук Е. Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест 3», обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости ПТК-30» о признании недействительных сделок и возврате денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Романчук Е.Г. обратилась в суд с иском к ООО «Партнер-Инвест», ООО «Партнер-Инвест 3», ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» с вышеуказанным иском, в котором просит суд признать предварительный договор участия в долевом строительстве от 27.02.2017г. №-ДКЗ, заключенный между Романчук Е.Г. и ООО «Партнер-Инвест», соглашение о предоставлении беспроцентного займа № от 27.02.2017г., заключенное между Романчук Е.Г. и ООО «Партнер-Инвест-3» и договор об оказании услуг №-ДКЗ от 27.02.2017г., заключенный между Романчук Е.Г. и ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» недействительными как притворные сделки, а также взыскать солидарно денежные средства в размере 462000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 64458, 49 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., судебные расходы в размере 30000 руб., а также штраф.

В обоснование заявленных требований указала, что 27.02.2017 она обратилась в офис группы компаний «ПТК-30» по адресу: <адрес> для приобретения однокомнатной квартиры в жилом комплексе «Деловой квартал» по <адрес>, в <адрес>. Истцу была предложена покупка однокомнатной <адрес> (строительный) в жилом <адрес> (по генплану) по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:0006, общей площадью 30,74 кв.м. по цене 1538000 руб. Однако при оформлении документов истцу было указано, что в настоящее время застройщик этого жилого дома ООО «Партнер-Инвест» еще не получил разрешительные документы на строительство в полном объеме и не может заключить с истцом договор долевого участия. И поэтому необходимо истцу подписать предварительный договор участия в долевом строительстве, а предоплату в размере 462000 руб. уплатить не непосредственно ответчику ООО «Партнер-Инвест», а другим компаниям, входящим в группу компания «ПТК-30»: 350000 руб. ООО «Партнер-Инвест 3» оформив в качестве беспроцентного займа, 112000 руб. ООО «Агентство недвижимости ПТК-30», оформив в качестве риэлтерских услуг. В августе 2017 истец, узнав о нарушении своих прав, вследствие незаконного привлечения денежных средств и отсутствия документов на строительство обещанного объекта, обратилась к ответчикам ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Партнер-Инвест 3», ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» с претензией о расторжении договора и возврате денежных средств в размере 462 000 руб. Данные договоры были расторгнуты, но деньги истцу не возвращены, в связи с чем она обратилась в суд за защитой своих прав.

Истец Романчук Е.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте заседания извещена, направила представителя.

Представитель истца Романчук Н.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании, поддержав доводы, изложенные в иске, дополнительно пояснил, что застройщик «Партнер-Инвест» не обладал всем пакетом разрешительной документации, было предложено заключить договор займа с компанией «Партнер-Инвест 3», под видом оплаты услуг компании «ПТК-30». Истец заключил три соглашения, все сумму предварительного платежа. Застройщик не получил разрешение на строительство. Истец обратилась в три организации о расторжении договоров. Денежные средства до сих пор не возвращены.

Представитель ответчиков ООО «Агентство недвижимости ПКТ-30», являющего действующим юридическим лицом (л.д.47-49), ООО «Партнер-Инвест», являющего действующим юридическим лицом (л.д.50-52), ООО «Партнер-Инвест 3», являющего действующим юридическим лицом (л.д.44-46) Отрешко М.Б. в судебном заседании возражал против заявленных требований и пояснил, что у каждого из договоров различные правовые основания, различные назначения. Предварительный договор не является притворной сделкой, он ничего не прикрывает. Стороны заключили предварительный договор не позднее 2 месяцев, при совершении условий будет заключен основной договор участия в долевом строительстве. Договор не мог быть заключен, так как условия не были исполнены, без исполнений условий ДДУ заключить нельзя. Истец это осознавал. Данный договор ничего не прикрывал. Согласно ГК РФ данный договор и был заключен. Договор об оказании риэлтерских услуг – данный договор не является притворным договором. ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» на возмездной основе оказывает риэлтерские услуги. Условия договора говорят об оказании риэлтерских услуг. Услуги оказаны, объект был подобран, согласован предварительный договор и его условия с застройщиком. У истца нет оснований требовать денежные средства. Согласно акту истец подтверждает, что услуги оказаны в полном объеме, надлежащего качества. Денежные средства – оплата за оказание риэлтерских услуг, истец не вправе требовать денежные средства.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в тех формах, которые перечислены в этой статье, и в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Частью 2.1 той же статьи (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 119-ФЗ) установлен прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи.

В силу части 2.2 той же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований является противоправной и за нее законодательством установлена ответственность. Соответственно, противоправными являются также любые действия, совершаемые с целью обхода установленного законом запрета.

Приведенные выше положения Федерального закона взаимосвязаны с нормами его статьи 3, по смыслу части 1 которой застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после наступления ряда условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также приобретения права собственности на соответствующий земельный участок или права на его использование.

Частью 2 той же статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, лица, не отвечающие признакам застройщика, указанным в пункте 1 ст. 2 того же Закона, не наделены правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Запрет, установленный частью 2.1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, является безусловным, то есть его действие не зависит от согласия гражданина на привлечение его денежных средств для строительства и от того, идет ли речь непосредственно об использовании этих средств на указанную цель, либо о таком использовании в будущем.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» и Романчук Е.Г. заключен договор об оказании услуг с целью приобретения квартиры в <адрес>, расположенном по строительному адресу: <адрес>, строительство которого планировалось в будущем (л.д.7,7 оборот).

Истец оплатила по данному договору сумму 112000 руб., что подтверждается квитанцией.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между Романчук Е.Г. (участник долевого строительства) и ООО «Партнер-Инвест» (застройщик) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №-ДКЗ, по условиям которого застройщик обязался построить жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: <адрес> и передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства – однокомнатную <адрес>, расположенную на 18-м этаже указанного дома, а участник строительства обязалась оплатить стоимость передаваемого объекта в размере 1426 000 руб. (л.д.4-5).

Согласно п.1.1 – 1.4 предварительного договора, застройщик обязался заключить с участником долевого строительства основной договор на условиях предварительного не позднее двух месяцев после оформления всех необходимых для строительства дома документов и совершения иных действий, предусмотренных законом.

Согласно п.п.2.1-2.4 предварительного договора, цена договора в размере 1426 000 руб. подлежит уплате застройщику в течении пяти дней с момента регистрации договора. В случае наличия у участника встречных требований к застройщику, они зачитываются в счет оплаты по договору на основании дополнительного соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ между Романчук Е.Г. (займодавец) и ООО «Партнер-Инвест 3» (заемщик) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа №, по условиям которого Романчук Е.Г. предоставила ООО «Партнер-Инвест 3» в займ денежную сумму в размере 350 000 руб. на срок 15 месяцев с условием возможности продления указанного срока (л.д.6,6 оборот).

Факт поступления денежных средств в размере 350 000 руб. от истца в кассу ООО «Партнер-Инвест 3» подтверждается письменными материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В августе 2017 истец, узнав о нарушении своих прав, вследствие незаконного привлечения денежных средств и отсутствия документов на строительство обещанного объекта, обратилась к ответчикам ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Партнер-Инвест 3», ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» с претензией о расторжении договора и возврате денежных средств в размере 462 000 руб. (л.д.11-20)

15.08.2017г. между истцом и ООО «Партнер-Инвест» было заключено соглашение о расторжении предварительного договора участия в долевом строительстве №-ДКЗ от 27.02.2017г. (л.д.21).

15.08.2017г. между истцом и ООО «Партнер-Инвест 3» было заключено соглашение о расторжении соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от 27.02.2017г. (л.д.22).

Однако деньги истцу возвращены не были.

Согласно представленного ООО ПТК-30 истцу отчета о сделке, Романчук Е.Г. по предварительному договору №-ДКЗ от 27.02.2017г. внесла оплату:

- агентство вознаграждение – 112000 руб., первоначальный взнос – 350000 руб. (л.д.10).

Таким образом, пояснения истца о том, что деньги в размере 462000 руб. были переданы истцом за квартиру по предварительному договору №-ДКЗ от 27.02.2017г. нашли свое подтверждение представленными письменными материалами дела и доводы ответчика о том, что заключенный договор между ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» и истцом был исполнен и оплачен в счет оказания риэлтерских услуг, суд не принимает.

Кроме того, из постановления о признании потерпевшим Романчук Е.Г. от 15.02.2018г. по уголовному делу в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ (л.д.68) следует, что в период с 01.01.2015г. по 31.12.2017г. неустановленные лица из числа работников группы компаний: ООО «Агентство недвижимости ПТК-30», ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Партнер-Инвест 3», ООО «Виакон плюс», ООО «Виакон Инвест», ООО «Партнер Инвест 2» заключая с Романчук Е.Г. и иными лицами договоры об оказании информационно-консультационных услуг, предварительные договоры участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентных займов, путем обмана не намереваясь в действительности исполнять взятое на себя обязательство по строительству на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:006 многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.68).

Таким образом, разрешение на строительство, наличие которого в силу закона является обязательным условием деятельности по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, к моменту заключения предварительного договора – ДД.ММ.ГГГГ у ответчика ООО «Партнер-Инвест» отсутствовало, что не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 350000 руб. с ООО «Партнер-Инвест 3», а также сумма 112000 руб. с ООО «Агентство недвижимости ПТК-30».

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно части 6 данной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела усматривается, что основной договор между сторонами спора заключен не был.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

С учетом изложенного независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Как видно из договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО «Партнер-Инвест», целью договора независимо от его наименования и юридической квалификации является намерение истца приобрести в будущем квартиру в строящемся ответчиком многоквартирном доме.

ООО «Партнер-Инвест» заключило с гражданином предварительный договор участия в долевом строительстве, получив в тот же день от истца денежную сумму в размере 350000 руб., оформив получение этих денежных средств, посредством заключения договора займа с инвестором данного строительства ООО «Партнер-Инвест 3» и денежную сумму в размере 112000 руб. оформив посредством заключения договора оказания услуг с ООО «Агентство недвижимости ПТК-30».

Верховный Суд РФ подчеркнул, что если договор поименован как договор займа или договор простого товарищества, но эта сделка имеет все существенные условия договора участия в долевом строительстве, то в случае судебного спора суд должен квалифицировать сделку как договор участия в долевом строительстве. При этом к правоотношениям сторон сделки применяются нормы комментируемого Закона N 214-ФЗ. Если же подобный договор заключен с гражданином-потребителем, то в дополнение к этому к его правоотношениям с застройщиком применяется законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что предварительный договор участия в долевом строительстве, соглашение о предоставлении беспроцентного займа и договор об оказании услуг являются взаимосвязанными и представляют собой оформление отношений сторон по привлечению ООО «Партнер-Инвест 3», ООО «Партнер-Инвест» и ООО «Агентство недвижимости ПТК-30» денежных средств истца для строительства многоквартирного дома и последующему предоставлению последнему за полученные денежные средства объекта долевого строительства.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду,