Гражданское дело №2-385/2016

Поступило в суд: 30.10.2015 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2016 годаг. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска

в составе:

председательствующего судьиИ. В. Павлючик,

при секретареЯ. М. Мансурской,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шутяка Вячеслава Юрьевича к Лучкину Виктору Игоревичу о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимости, убытков, обращения взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Шутяк В. Ю. обратился в суд с иском к Лучкину В. И. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, убытков, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 02.06.2012 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - помещения, площадью 212 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... кадастровый __ В срок до 01.11.2012 г. расчет между сторонами произведен не был.

19.11.2012 г. ответчиком в пользу истца был осуществлен платеж в сумме <данные изъяты>

Задолженность по договору со стороны ответчика составляет <данные изъяты>

Стоимость недвижимого имущества на дату обращения истца с иском в суд составляет <данные изъяты> что подтверждается отчетом независимого ответчика. Убытки истца составляют <данные изъяты>

С учетом изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика сумму задолженности по договору купли-продажи недвижимости в размере <данные изъяты>

В ходе рассмотрения дела представители истца по доверенности Угренинов Д. Ю. Перфилов А. С., исковые требования уточнили (л. __), просили суд взыскать с ответчика сумму задолженности по договору купли-продажи недвижимости в размере <данные изъяты>

В судебное заседание истец Шутяк В. Ю. не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л. __).

В судебном заседании представители истца по доверенности Угренинов Д. Ю. (л. __), Перфилов А. С., действующий на основании ордера (л. __) исковые требования с учетом уточнений, дополнительные пояснения (л. __, 210-211) поддержали в полном объеме, дополнительно пояснив, что на момент совершения сделки купли-продажи истец рассчитывал получить определенную сумму денежных средств, указанную в договоре, которую не получил по сегодняшний день. Таким образом, сделка, совершенная между истцом и ответчиком не принесла желаемого результата и лишена экономического смысла для истца. По факту имущество выбыло из собственности истца, он утратил данное имущество, а оплату за это имущество он не получал. В случае не совершения спорной сделки и не отчуждения имущества в пользу ответчика, а в случае реализации имущества, являющегося предметом купли-продажи сегодня, истец вправе рассчитывать на реальную рыночную стоимость объекта купли-продажи. Разница между суммой, которую должен был получить истец от ответчика во исполнение договора купли-продажи и суммой, на которую истец смог бы рассчитывать исходя из стоимости объекта на момент вынесения решения суда и определяет размер убытков. В остальном пояснили в соответствии с вышеизложенным.

В судебное заседание ответчик Лучкин В. И. не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л. __).

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности М. А. Кучковская (л. __) с исковыми требованиями не согласилась полностью, поддержала письменный отзыв на иск (л. __-178), указав, что истцом избран неверный способ защиты. С учетом фактических обстоятельств дела и судебного акта, имеющего преюдициальное значение истец вправе обратиться с иском о взыскании неоплаченной части за имущество и взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ. Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 22.06.2015 г. истцу было отказано в расторжении договора купли-продажи от 02.06.2012 г., а также в возврате недвижимого имущества и взыскании убытков (неосновательного обогащения). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 08.09.2015 г. решениеЦентрального районного суда г. Новосибирска от 22.06.2015 г. оставлено без изменения. Продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительной уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Возврат переданного покупателю товара может быть произведен в связи с расторжением договора только в связи с его полной неоплатой. Также обратилась к суду с заявлением о вине кредитора в порядке ст. 404 ГК РФ. Полагала, что истец не принял разумных мер к уменьшению убытков, причиненных ненадлежащим исполнением должником, более того своими действиями способствовал возникновению убытков, поскольку по договору срок оплаты установлен был 02.11.2012 г. Однако ответчик вплоть до обращения с иском в суд не предъявлял ответчику никаких письменных претензий об оплате товара.

Суд, выслушав представителей истца, представителя ответчика, заслушав заключение эксперта Жуковской А. В., подтвердившей выводы, изложенные в заключении эксперта, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования Шутяка В. Ю. к Лучкину В. И. о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимости, убытков, обращения взыскания на заложенное имущество, подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается, в силу ст. 550 ГК РФ, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 02.06.2012 г. между Шутяк П. Ю., действующего от имени и по поручению Шутяка В. Ю. и Лучкиным В. И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 212 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... кадастровый __ (л. __).

Согласно п.2.1 Договора стоимость помещения согласована сторонами в размере <данные изъяты>

В соответствии с п.2.3 Договора покупатель обязуется оплатить сумму, указанную в п.2.1 Договора в срок до 01.11.2012 г.

Сторонами не оспаривался тот факт, что 19.11.2012 г. ответчиком в пользу истца был внесен платеж по договору в размере <данные изъяты>

В установленный договором срок, обязательства ответчика по оплате истцу переданного недвижимого имущества не исполнены.

Задолженность ответчика перед истцом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.06.2012 г. составляет <данные изъяты>

Согласно пунктам 1 - 4 статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

С учетом изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.06.2012 г. в размере <данные изъяты>

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

При заключении договора купли-продажи недвижимости от 02.06.2012 г. стороны зарегистрировали обременение - ипотеку в силу закона до полного расчета по договору, что подтверждается штампом Управления Росреестра по НСО о проведении 20.06.2012 г. государственной регистрации ипотеки в силу закона (л. __ оборот).

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

В силу ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

На основании вышеизложенного, истец (залогодержатель) вправе удовлетворить свои требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, за счет предмета залога.

В соответствие с ч. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Соглашение о начальной продажной цене недвижимого имущества сторонами не заключалось.

Для определения начальной продажной цены нежилого помещения на публичных торгах, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Аддендум» __ от 17.02.2016 года, рыночная стоимость помещения, площадью 212 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... кадастровый __ на момент проведения оценки составляет <данные изъяты>

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, установить начальную продажную цену заложенного имущества, на которое обращается взыскание (квартира), следует в размере 80% от цены оценщика указанной в отчете – <данные изъяты>

Указанное заключение ООО «Аддендум» суд принимает в качестве достоверного доказательства по делу, поскольку экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт А. В. Жуковская в судебном заседании подтвердила выводы, изложенные в заключении эксперта (л. __-239).

Отчет ООО Агентство независимой оценки «Заря» __ от 20.11.2015 г. об определении рыночной стоимости объекта оценки (л. __-43), представленный истцом, отчет ООО Агентство независимой оценки «Статус» __ от 17.03.2015 г. об определении рыночной стоимости объекта оценки (помещения), мнение оценщика ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» от 18.05.2016 г. (л. __-193) на заключение эксперта __ от 14.04.2016 г. представленные ответчиком, суд не принимает во внимание, поскольку они получены не процессуальным путем, эксперты судом не были предупреждены об уголовной ответственности, стороны не участвовали в экспертизах и исследованиях.

Таким образом, требования истца к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество и установления его начальной продажной цены подлежат удовлетворению.

Оснований, предусмотренных ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в размере <данные изъяты>

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что предусмотренные ст. 15, ч.3 ст. 393 ГК РФ основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных правовых норм расторжение договора по решению суда возможно только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенный характер нарушения договора одной из сторон должен проявляться в причинении другой стороне такого ущерба, при котором она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Сторона, предъявившая в суд требование о расторжении договора по данному основанию, должна представить доказательства, подтверждающие характер нарушения.

Иные случаи расторжения договора должны быть специально оговорены в договоре либо в законе. Действующее законодательство не содержит норм, регламентирующих возможность расторжения договора купли-продажи при неоплате товара покупателем, напротив, ст. 486 ГК РФ предусматривает, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Требования истца о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости удовлетворены полностью. Требований о взыскании процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ истцом заявлено не было.

Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 08.09.2015 г. решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 22.06.2015 г. об отказе в удовлетворении иска Шутяка В. Ю. к Лучкину В. И. о расторжении договора купли –продажи, взыскании неосновательного обогащения оставлено без изменения (л. __-208). Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что основания для расторжения договора купли-продажи от 02.06.2012 г. отсутствуют, поскольку при заключении договора купли-продажи и его государственной регистрации стороны зарегистрировали обременение – ипотеку в силу закона до полного расчета по договору купли-продажи, следовательно, продавец не лишился того, на что рассчитывал при заключении договора, поскольку он имеет возможность получить стоимость недвижимого имущества, то есть получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими лицами.

В силу пункта 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Данные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию или оспариванию.

Таким образом, отсутствуют законные основания для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика убытков в размере <данные изъяты>

С ответчика подлежит взысканию денежная сумма в размере <данные изъяты> за проведениесудебной оценочной экспертизы, т. к. ООО «Аддендум», было заявлено ходатайство о возмещении расходов, в связи с не поступлением от ответчика денежных средств (л. __), обязанность по оп