Дело №2-1337/2015

Поступило в суд 03.03.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 сентября 2015 г.г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска всоставе:

Председательствующего судьиКалинина А.В.,

С участием представителя истцаПермякова И.А.,

Представителя ответчикаРязановой И.Г.,

При секретаре судебного заседанияКун Я.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Банк УРАЛСИБ» к Улыбину А. М. о взыскании кредитной задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Улыбина А. М. к ОАО «Банк УРАЛСИБ» о признании договора об ипотеке недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Банк УРАЛСИБ» обратилось в суд с иском к Улыбину А.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что xx.xx.xxxx между ОАО «Банк УРАЛСИБ» и Улыбиным А.И. был заключен кредитный договор __

Согласно п. 1.1,1.6,xx.xx.xxxx Кредитного договора банком был предоставлен кредит в размере <данные изъяты> рублей, путем перечисления денежных средств на счет заемщика __ что подтверждается мемориальным ордером __ от xx.xx.xxxx г.

В соответствии с пунктами 1.4,4.1,xx.xx.xxxx кредитного договора заемщик обязался производить возврат кредита, согласно графику возврата кредита и уплаты процентов, а также уплатить банку проценты на сумму кредита в размере 16,0% годовых.

Однако в течение срока действия договора ответчиком неоднократно нарушались сроки возврата кредита и уплаты процентов за пользование заемными денежными средствами.

Пунктом xx.xx.xxxx кредитного договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата кредита или уплаты процентов банк имеет право в одностороннем порядке изменить срок возврата кредита, уплаты начисленных процентов, иных сумм, причитающихся банку, направив письменное сообщение об этом заемщику не менее чем за 7 календарных дней до устанавливаемых сроков при нарушении сроков возврата кредита или уплаты процентов. В силу данного пункта договора банк направил ответчику xx.xx.xxxx г. уведомление об изменении срока возврата кредита, начисленных процентов и иных сумм с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до xx.xx.xxxx г.

Однако заемщик требование банка оставил без удовлетворения.

Кроме того, согласно п. xx.xx.xxxx кредитного договора при нарушении сроков возврата суммы обязательств и/или уплаты начисленных процентов, заемщик уплачивает банку неустойку в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. xx.xx.xxxx кредитного договора, исполнение обязательств заемщика по договору обеспечивается залогом в соответствии с договором об ипотеке __ от xx.xx.xxxx г., заключенным между истцом и ответчиком.

Согласно п.xx.xx.xxxxоговора об ипотеке, Улыбин А.М. передал в залог банку:

- 2-х этажный индивидуальный жилой дом, инвентарный __ кадастровый (условный) __ расположенный по адресу: ...

- земельный участок площадью <данные изъяты>0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый (условны) __ расположенный по адресу: ...

Договор об ипотеке зарегистрирован в ЕГРП за __ от xx.xx.xxxx г.

В соответствии с отчетом __ стоимость заложенного имущества составляет <данные изъяты> руб.

До момента обращения истца в суд ответчик обязательства по кредитному договору не исполняет, в связи с чем задолженность Улыбина А.М. перед банком на xx.xx.xxxx г. составляет 1 <данные изъяты> руб., в том числе:

- задолженность по кредиту в размере <данные изъяты> руб.;

- задолженность по процентам в размере <данные изъяты> руб.;

- неустойка, начисленная в связи с нарушением срока возврата кредита в размере <данные изъяты> руб.;

- неустойка, начисленная в связи с нарушением срока уплаты процентов в размере <данные изъяты> руб.

При подготовке к обращению в суд, истцом были понесены судебные расходы за проведение оценки в размере <данные изъяты> руб.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с Улыбина А.М. в пользу ОАО «Банк УРАЛСИБ» задолженность по кредитному договору __ от xx.xx.xxxx г. в размере <данные изъяты> руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы на проведение оценки предмета залога в размере <данные изъяты> рублей.

Кроме того истец просит суд обратить взыскание на заложенное имущество – 2-х этажный индивидуальный жилой дом, инвентарный __ кадастровый (условный) __ расположенный по адресу: ...а; земельный участок площадью 1058,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый (условны) __ расположенный по адресу: ...а, определить способ продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере <данные изъяты>.

Ответчик Улыбин А.М., не согласившись с исковыми требованиями банка, обратился в суд со встречным исковым заявлением (л.д.79-81), указав, что в соответствии с кредитным договором __ от xx.xx.xxxx г., заключенного между ОАО «Банк УРАЛСИБ» и Улыбиным А. М. Заемщику (Улыбину А. М.) была предоставлена сумма кредита в размере <данные изъяты> рублей сроком на 60 месяцев с условием уплаты процентов за пользование кредитом в размере 16 % годовых. В качестве обеспечения исполнения обязательств по данному договору сторонами был заключен договор об ипотеке __ от xx.xx.xxxx г., в соответствии с которым Залогодатель (Улыбин А. М.) передает Банку в залог индивидуальный жилой дом общей площадью 69.7 кв.м., жилой площадью 50.9 кв.м., инвентарный __ расположенный по адресу: ... и земельный участок, на котором расположен указанный индивидуальный жилой дом площадью 1 058 кв.м., кадастровый __ категория земель - земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства.

На момент заключения договора об ипотеке от xx.xx.xxxx г. на земельном участке, являющимся предметом договора, располагались объекты недвижимого имущества: сарай (хозяйственная постройка), гараж, баня, которые не были указаны в договоре ипотеке. Наличие указанных построек на земельном участке отражено в отчете ООО «Фосборн Хоум» __ от xx.xx.xxxx г.

xx.xx.xxxxг. указанные выше объекты были поставлены на кадастровый учет, ответчику были выданы кадастровые паспорта на данные объекты, xx.xx.xxxx г. на указанные постройки за ответчиком было зарегистрировано право собственности.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поскольку отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости противоречит требованиям законодательства, то передача в ипотеку земельного участка (которая может привести к его отчуждению) без одновременной передачи в ипотеку расположенных на нем зданий, сооружений, также противоречит указанным положениям законодательства и, соответственно, признается ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.

В соответствии п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов, а также в ряде других случаев (прекращение прав на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника, заключения и исполнения сделок мены, соглашений об отступном и пр.) (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Таким образом, обращение взыскания и реализация земельного участка без одновременного обращения взыскания и реализации расположенных на нем здании и сооружений не допускаются.

Земельный участок должен передаваться в ипотеку вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, описываемыми наравне с земельным участком в договоре об ипотеке в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке.

Поскольку соответствующих условий о передаче вместе с земельным участком находящихся на нем построек сторонами в договоре об ипотеке от xx.xx.xxxx г. предусмотрено не было, указанный договор может быть признан судом недействительным в силу закона (ст. 168 ГК РФ), что влечет отсутствие правовых последствий его исполнения в виде обращения на земельный участок и является основанием для применения двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, Улыбин А.М. считает, что договор об ипотеке __ от xx.xx.xxxx г. является недействительной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ, что является основанием для применения реституции в виде снятия обременения индивидуального жилого дома и земельного участка, являющихся предметом залога.

На основании изложенного, Улыбин А.М. просит суд признать договор об ипотеке __ от xx.xx.xxxx г., заключенный между Улыбиным А.М. и ОАО «Банк УРАЛСИБ» недействительной сделкой. Применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать Управление Росреестра по НСО аннулировать регистрационную запись об ипотеке индивидуального жилого дома общей площадью 69.7 кв.м., жилой площадью 50.9 кв.м., инвентарный __ расположенного по адресу: ... и земельного участка, на котором расположен указанный индивидуальный жилой дом площадью 1 058 кв.м., кадастровый __ номер регистрации __.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Банк УРАЛСИБ» Пермяков И.А. поддержал заявленные банком исковые требования в полном объеме, доводы, изложенные в иске подтвердил и просил требования истца удовлетворить в полном объеме, при этом уточнив начальную продажную стоимость заложенного имущества, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, просив установить размер начальной продажной стоимости заложенного имущества в 3 685 600 руб.

Со встречными требованиями Улыбина А.М. не согласился, поддержав письменный отзыв на встречное исковое заявление (л.д.152-153,155-157) пояснил, что комиссия за выдачу кредита в размере <данные изъяты> руб. была удержана банком xx.xx.xxxx г., таким образом Улыбиным А.М. пропущен срок исковой давности по данному требованию. Расчет задолженности, составленный ответчиком не верен, т.к. ответчиком считает, что его долг состоит только из суммы основного долга и процентов за минусом комиссии, однако не учитывает периоды начисления неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и ее размер.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ, ст.181,341 ГК РФ, п.п. 1, 2 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор залога недвижимости (ипотеки) вступает в силу и начинает свое действие с момента его государственной регистрации, с этого момента начинается и исполнение договора залога недвижимости (ипотеки). Оспариваемый договор от xx.xx.xxxx г., прошел государственную регистрацию xx.xx.xxxx г., следовательно, исполнение договора залога началось в тот же день. Поэтому, по мнению представителя истца, срок исковой давности на предъявление требований о признании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от xx.xx.xxxx г. начал течь с xx.xx.xxxx г., следовательно, срок исковой давности по требованию о признании договора ипотеки недействительным удовлетворению не подлежит.

Указал, что в силу действующего законодательства, Улыбин А.М. имел право возводить постройки на, переданном в залог банку, земельном участке, при этом право на эти сооружения также считаются заложенными. На основании чего просил Улыбину А.М. в удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Ответчик Улыбин А.М. в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Представитель ответчика Рязанова И.Г., в судебном заседании, поддержав доводы, изложенные в отзыве на иск (л.д.93-96) пояснила, что в соответствии с п.xx.xx.xxxxоговора об ипотеке, заемщик до момента предоставления кредита уплачивает банку комиссию за открытие ссудного счета в размере <данные изъяты> руб. В соответствии с выпиской по счету, в период с xx.xx.xxxx г. по xx.xx.xxxx г. со счета Улыбина А.М. после предоставления ему кредита, была списана комиссия за оказание финансовых услуг по предоставлению кредита в размере <данные изъяты> руб. Указанная комиссия, описанная в договоре об ипотеке, как комиссия за оказание финансовых услуг за открытие ссудного счета, по мнению ответчика, является незаконной, исходя из положений ГК о кредитном договоре, закона «О защите прав потребителей», закона «О банках и банковской деятельности», требований положения о порядке предоставления кредитными организациями денежных средств и их возврата.

С учетом недействительности условия кредитного договора о взимании с ответчика комиссии, предоставленная Улыбину А.М. сумма кредита составляет <данные изъяты> руб., в связи с чем, подлежит изменению расчет суммы задолженности по кредиту и процентам, по ее расчету, размер задолженности ответчика по кредиту составляет <данные изъяты> руб., а размер задолженности по процентам составляет <данные изъяты> руб. А учитывая, что комиссия в размере <данные изъяты> руб. была удержана с ответчика незаконно, то размер основного долга должен быть уменьшен на эту сумму и составляет <данные изъяты> руб., по ее мнению, общий размер задолженности Улыбина А.М. перед банком составляет <данные изъяты> руб.

Считает, что при определении размера стоимости заложенного имущества следует руководствоваться условиями договора об ипотеке, а не отчетом об определении рыночной стоимости.

Суд, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования ОАО «Банк Уралсиб» являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Улыбина А.М. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Частью 1 и ч.2 ст.809 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ч.2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что xx.xx.xxxx г. между ОАО «Банк УРАЛСИБ» и Улыбиным А.М. был заключен кредитный договор __ о предоставлении ответчику кредита в размере <данные изъяты> рублей под 16% годовых на срок 60 месяцев (л.д. 10-12). Данный кредит был предоставлен Улыбину А.М. для целевого использования: ремонт дома по месту регистрации.

Согласно графику платежей (л.д.14), размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату заключения указанного договора составляет <данные изъяты> рублей.

С данными условиями кредитного договора, ответчик был ознакомлен, о чем имеются его подписи на каждой странице кредитного договора.

Также ответчик был ознакомлен с расчетом полной стоимости кредита и графика погашения полной суммы, подлежащей выплате заемщиком, о чем в указанных документах на каждой странице имеются собственноручные подписи ответчика, которые он не оспаривал.

Согласно п. 1.1,1.6,xx.xx.xxxx Кредитного договора банком был предоставлен кредит в размере <данные изъяты> рублей, путем перечисления денежных средств н