Дело № 2-703/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2013 г. Новосибирск

Железнодорожного районный суд г. Новосибирска

в составе:

председательствующего судьи Пименовой О.А.,

при секретаре Головко Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Ленина 28» к Бойко Владиславу Владимировичу о признании права отсутствующим, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Ленина 28» обратилось в суд с иском к Бойко В. В. о признании права отсутствующим, указав, что жилой дом по *** был запроектирован и строился с привлечением инвесторов - юридических и физических лиц как единый комплекс недвижимого имущества - кондоминиум, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Жилой многоквартирный ***, в *** был создан на средства инвесторов, что подтверждается выпиской из протокола ** собрания инвесторов вновь создаваемого кондоминиума от ****, реестром инвесторов жилого *** от ****, схемой распределения долей участия домовладельцев в праве собственности на общее имущество кондоминиума по адресу ***. Указанный многоквартирный дом построен в соответствии с проектной документацией, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, что подтверждается заключением ** от **** Указанный жилой дом состоит из двух блоков, блока «А» и блока «Б», здание с техническим этажом на отметке - 2.200 (блок А) и 0.000 (блок Б) для прокладки инженерных коммуникаций. Данные обстоятельства также подтверждаются Заключением ** * от ****, в котором сказано, что «вдоль стен здания по осям А, Б и в осях 17-36 блока «Б» проложены инженерные сети здания». **** ***, был принят в эксплуатацию, что подтверждается Актом приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Как видно из названного акта (п.11) в блоке Б на отметке 0.000 технический подвал для прокладки коммуникаций. Таким образом, подвал в блоке «Б» является техническим подвалом, в котором расположены инженерные коммуникации, следовательно, является общим имуществом домовладельцев.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В статье 36 Жилищного Кодекса Р.Ф. четко прописано, что если в помещениях подвала находится оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, то эти помещения являются общей долевой собственностью. В Постановлении правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» указано, что именно включается в состав общего имущества. Так в п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме закреплено, что в состав общего имущества включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование. В соответствии с техническим паспортом и экспликацией к поэтажному плану здания(строения) жилого *** в *** помещения ** являются техническими помещениями.

Поскольку в плане строения отсутствовали какие-либо сведения о том, что спорные помещения технического подвала имели какое-либо иное назначение, а имеются доказательство того, что в помещениях находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, то технический подвал как общее имущество домовладельцев не может находиться в единоличной собственности какого-либо лица, так как, являясь общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, может находиться только в долевой собственности домовладельцев.

ТСЖ «Ленина,28» было создано в соответствии с законодательством и в соответствии с положениями Устава наделено полномочиями на подачу иска в суд.

На запрос истца от **** года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии был получен ответ **, из которого следует, что в ЕГРП **** зарегистрирован объект - кадастровый номер ** наименование помещения - нежилое помещение ** общей площадью 242,7 кв.м., этажность -технический подвал ) за ответчиком на праве собственности.

Несмотря на то, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорные помещения, но эти помещения из фактического владения истца не выбывали, собственники многоквартирного *** в *** фактически продолжают владеть указанными помещениями ** общей площадью 242,7 кв.м., которые используются по их целевому назначению, то есть как технический подвал (блок «Б»), в котором проложены коммуникации и инженерное оборудование. Согласно информации ** от ****, предоставленной * на запрос истца ** от **** помещения №**, расположенные в техническом подвале (литА1) многоквартирного дома по адресу: *** на последнюю дату инвентаризации от **** учтены как помещения общего пользования.

Поскольку в техническом подвале (в помещениях ** ) согласно поэтажному плану расположены по периметру инженерные коммуникации: теплопроводы, водопроводы, канализация, электрические кабели, помещение ** является лестничной клеткой для входа в технический подвал, следовательно эти помещения предназначены для обслуживания всех помещений в многоквартирном *** в *** и не имеют самостоятельного значения и относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме. Поскольку запись в ЕГРЕ о праве собственности Бойко В.В. нарушает право истца и право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (спорный объект не выбыл из владения истца), (один и тот же объект недвижимости принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме, но зарегистрирован за другим лицом), зарегистрированное право Бойко В.В.следует признать отсутствующим, и прекратить его право собственности на спорный объект ( кадастровый номер ** наименование помещения - нежилое помещение ** общей площадью 242,7 кв.м., этажность -технический подвал), расположенный по адресу ***.

Просят признать отсутствующим право собственности гражданина Бойко В. В. на объект, кадастровый номер ** наименование помещения - нежилое помещение ** общей площадью 242,7 кв.м., этажность – технический подвал, расположенный по адресу ***; исключить запись о регистрации права собственности на объект - кадастровый номер ** наименование помещения - нежилое помещение ** общей площадью 242,7 кв.м., этажность – технический подвал, расположенный по адресу *** из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании представители истца Осмехина Т.А., Савченко С.В., Стефагкин Ю.Я. исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебном заседании ответчик Бойко В.В. не явился, представитель ответчика Ярославцева С.В. иск не признала, считает его необоснованным и не подлежащим удовлетворению, пояснив следующее. Право на нежилые помещения площадью 227,6 кв. метров, расположенные в осях 27-36, А-Р на отметке + 0.000 жилого *** в *** (далее - нежилые помещения), было приобретено обществом с ограниченной ответственностью «* у заказчика строительства дома - * на основании возмездной сделки - договора ** о долевом участии в строительстве жилого дома по *** от **** за 360 миллионов неденоминированных рублей, план помещения к указанному договору приложен.. Таким образом, спорное нежилое помещение не создавалось на деньги всех инвесторов многоквартирного дома, а строилось на денежные средства конкретного инвестора - ООО «*» с целью последующей передачей этого помещения ООО «*» в собственность, следовательно, изначально спорное нежилое помещение по определению не могло являться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Переуступка права требования нежилых помещений была произведена с согласия заказчика * от * к * на основании соглашения об уступке права и обязательств требования к Договору от **** ** о долевом участии в строительстве жилого *** от **** за 5 миллионов рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру ** от **** об оплате в * суммы 5 (Пять) миллионов рублей за переуступку инвестиционного взноса по указанному соглашению.

Вторая переуступка права требования нежилых помещений была произведена с согласия заказчика * от * к * на основании Соглашения ** об уступке права и обязательств требования к соглашению от **** об уступке права и обязательств требования к Договору ** от **** о долевом участии в строительстве жилого *** от **** за 5 690 000 рублей.

В соответствии с актом приемочной комиссии от ****, имеющимся в материалах дела, жилой ***, построенный заказчиком * был принят в эксплуатацию. Согласно акту приема-передачи в собственность нежилого административного помещения в осях 27-36, А-Р на отметке + 0.000 по договору ** о долевом участии в строительстве от **** от «02» февраля 2005 г. нежилое административное помещение в осях 27-36, А-Р на отметке + 0.000 общей площадью 242,7 кв. метров, расположенное на цокольном этаже в ***, передано от заказчика * * Площадь помещения в акте приема - передачи (242, 7 кв.м.) больше на несколько метров по сравнению со строительной проектной площадью указанной в первоначальном договоре (227,6 кв.м.) в результате корректировки площадей помещений всего жилого дома, произведенной после обмеров БТИ в процессе приемки дома в эксплуатацию, что является нормальной практикой строительства.

На основании указанных договора, соглашений и акта приема-передачи Управлением Федеральной регистрационной службы по *** **** зарегистрировано право собственности * (**) на нежилые помещения ** на поэтажном плане, общей площадью 242,7 кв. м по адресу: РФ, *** присвоением данным помещениям кадастрового (или условного) номера объекта ** и выдано свидетельство о государственной регистрации права ***.

На основании договора купли-продажи от **** нежилые помещения ** на поэтажном плане с кадастровым (или условным) номером объекта **, общей площадью 242,7 кв. м по адресу: РФ, *** были проданы и переданы продавцом * покупателю Бойко В. В. за 5 700 000 рублей.

Право собственности покупателя зарегистрировано ****. Первоначально заключенный в отношении строящихся нежилых помещений договор ** о долевом участии в строительстве жилого дома по *** от **** и соглашения о переуступке прав и обязательств требования по нему являются возмездными сделками, по которым обязательства по оплате исполнены их участниками в полном объеме.

К настоящему время все сделки, заключенные в отношении нежилых помещений, кем-либо не оспорены и исполнены в полном объеме.

Из искового заявления следует, что ТСЖ «Ленина 28», заявляя требование о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, по существу имеет целью получить в свое распоряжение и пользование имущество, на создание которого никто из членов ТСЖ денег не платил.

Истцом, который, согласно сведений, содержащихся в его учредительных документах, был зарегистрирован в качестве юридического лица ****, то есть через четыре года после заключения первоначального договора о долевом участии, не приводится каких-либо доказательств того, что другими инвесторами, реестр которых прилагается к исковому заявлению, были инвестированы денежные средства в строительство спорных нежилых помещений.

Из искового заявления следует, что истец только **** узнал предполагаемом нарушении своих прав, возникшем следствии того, что нежилые помещения, через которые проложены коммуникации жилого дома, не являются общим имуществом жилого дома.

Данное утверждение не соответствует действительности.

Истцу с **** известно о наличии инвестора строительства нежилых помещений, которым в это время являлось * что подтверждается его обращением к истцу от ****, полученным, согласно уведомления ОПС о вручении **, председателем правления ТСЖ «Ленина 28» Н ****, а так же ответом истца от **** на данное письмо, направленным в * в котором приведены его доводы в отношении незаконности сделки в связи с размещением в подвале инженерных сетей и оборудования жилого дома, сохранившиеся, как видно из искового заявления, неизменными до настоящего времени.

**** истец обращался в Арбитражный суд *** с иском о признании сделки, заключенной в отношении нежилых помещений между заказчиком * и * недействительной по признаку ничтожности (дело №**).

Согласно определению от **** Арбитражного суда *** истцом **** был заявлен отказ от иска, производство по делу было прекращено, сделка, оспариваемая истцом, была впоследствии исполнена.

О приобретении указанных нежилых помещений на основании договора купли-продажи от **** в собственность с **** истец был дважды уведомлен ответчиком: письмом от ****, которое вручено органом почтовой связи **** истцу через его представителя по доверенности Г, что подтверждается квитанцией ** ОПС ** от ****, уведомлением о вручении и письмом от ****, которое вручено органом почтовой связи **** истцу через его представителя по доверенности Усову, что подтверждается квитанцией ** ОПС ** от ****, уведомлением о вручении.

Согласно части 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Ответчик на основании представленных доказательств полагает, что истцу с **** было известно о предполагаемом нарушении его прав в связи с заключением первоначального инвестиционного договора и соглашения к нему от **** на нежилые помещения; о приобретении нежилых помещений ответчиком истец узнал ****

Исковое заявление направлено в суд ****, то есть по истечении трехлетнего срока, установленного статьей 196 ГК РФ, в связи с чем, ответчик заявляет о пропуске истцом срока исковой давности.

Фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что в цокольном этаже, якобы не пригодном для использования в каких-либо целях, не связанных с эксплуатацией инженерного оборудования, в настоящее время располагаются офис ТСЖ «Ленина 28» и спортивный зал, организованный ТСЖ «Ленина 28». В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N ** по делу N ** указывалось, что "для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома". Аналогичная правовая позиция выражена и в определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что "помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Истец просит признать право собственности ответчика на спорные нежилые помещения отсутствующим. Между тем, такой способ защиты права законодательством не предусмотрен. Ссылка истца на п. 52 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 несостоятельна. В настоящем случае отсутствуют основания полагать, что у истца не имеется иных возможных (надлежащих) способов защиты права (например, признания сделки недействительной), что подтверждается предъявленным ранее ТСЖ «Ленина, 28» иском о признании сделки, заключенной в отношении нежилых помещений, недействительной по признаку ничтожности (дело №**), который был принят и рассмотрен Арбитражным судом Новосибирской области.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области Вылегжанина В.В.