Дело № 2-983/2015

Поступило в суд «11» февраля 2015 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«19» октября 2015 годаг. Новосибирск

Кировский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Черкасовой О.В.,

При секретаре Аникиной И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Овчинникову Александру Евгеньевичу, Овчинниковой Екатерине Викторовне, действующим за себя и в интересах несовершеннолетних детей фио1 и фио2, о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Овчинникова Александра Евгеньевича, действующего в интересах несовершеннолетних детей фио1 и фио2, к АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Овчинниковой Екатерине Викторовне о признании договора залога (закладной) недействительным в части включения в него в качестве сторон несовершеннолетних детей,

У С Т А Н О В И Л:

АО «АИЖК» обратилось в суд с вышеуказанным иском к Овчинникову Александру Евгеньевичу, Овчинниковой Екатерине Викторовне, действующим за себя и в интересах несовершеннолетних детей фио1 и фио2 о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, и просили суд взыскать солидарно с Овчинникова А.Е., Овчинниковой Е.В. задолженность в размере <данные изъяты>, в том числе задолженность по основному долгу – <данные изъяты> руб., задолженность по процентам – <данные изъяты> руб., начисленные пени – <данные изъяты> рублей, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 10,75 % годовых. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Овчинникову Александру Евгеньевичу и Овчинниковой Екатерине Викторовне, фио1, фио2, расположенную по адресу: <адрес>, запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80 % от рыночной стоимости Квартиры, определенной в отчете оценщика по результатам судебной экспертизы. Расторгнуть Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ №. Взыскать с Овчинникова А.Е., Овчинниковой Е.В. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубля.

Свои требования истец обосновал тем, что в соответствии с условиями Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ Овчинникову А.Е., Овчинниковой Е.В., ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> рублей на срок 360 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Кредит в сумме <данные изъяты> рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика за №.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Квартира была оценена в размере <данные изъяты> рублей.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст. 48 от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком не производились.

В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и Закладной.

Письмом №/ос от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть Кредитный договор.

До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст.50 Закона об ипотеке, условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.

На основании вышеизложенного, истец обратился в суд за защитой нарушенного права.

ДД.ММ.ГГГГ Овчинников А.В., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей фио1, фио2 обратился со встречными исковыми требованиями, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Овчинниковым А.Е., Овчинниковой Е.В. и ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» был заключен договор займа №, согласно условиям которого ОАО «НОАИК» предоставил ответчикам ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> рублей на срок 360 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Кредит в сумме <данные изъяты> рублей перечислены на счет ответчика. Согласно условий кредитного договора часть заемных денежных средств погашается за счет средств материнского (семейного) капитала. Материнский (семейный) капитал в размере <данные изъяты> рублей перечислен в счет погашения договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены закладной, составленной Овчинниковыми, как должником и залогодателем ДД.ММ.ГГГГ выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Овчинников А.Е. – ? доля в праве общей долевой собственности, Овчинникова Е.В. – ? доля в праве общей долевой собственности, фио1 – ? доля в праве общей долевой собственности, фио2 – ? доля в праве общей долевой собственности. В свидетельствах о государственной регистрации права указаны существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона. Право собственности на несовершеннолетних детей фио1 и фио2 оформлено в соответствии с Федеральным законом № 256-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

Договором залога (закладной) нарушены права несовершеннолетних фио1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и фио2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно ст. 37 ГК РФ, законный представитель несовершеннолетнего не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Отдел опеки и попечительства Администрации Кировского района г.Новосибирска разрешение Овчинникову А.Е. или Овчинниковой Е.В., как законным представителям несовершеннолетних фио1 и фио2, на передачу в ипотеку несовершеннолетних в квартире, расположенной по адресу: <адрес> не давал.

На основании изложенного истец просил суд признать недействительным договор залога (закладную) в части включения в него ? доли в праве общей долевой собственности несовершеннолетних: фио1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и фио2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и передачи в залог ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Обязать ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» исключить несовершеннолетних: фио1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и фио2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из договора залога (закладной) в качестве залогодателей, исключить из предмета ипотеки ? в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Обязать ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» прекратить ипотеку ? доли в праве общей долевой собственности несовершеннолетних: фио1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и фио2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - Демиденко А.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании первоначальные требования поддержала в полном объеме. В удовлетворении встречных требований просила отказать, поскольку Конституционный суд РФ в своем определении от ДД.ММ.ГГГГ № постановил, что получение предварительного разрешения органа опеки на заключение кредитного договора и сделки займа для обеспечения жильем подопечного требуется в определенных случаях. В рассматриваемом случае не требуется согласие органа опеки и попечительства, так как залог жилья, обеспечивающий обязательства родителей ребенка по возврату кредита, возникает в силу закона, на момент передачи квартиры в залог несовершеннолетние не являлись собственниками. Просила отказать в удовлетворении встречных требований.

Ответчик Овчинникова Е.В. в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о чём свидетельствует почтовое уведомление. О причинах неявки суду не сообщила.

В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) Овчинников А.Е., его представитель адвокат Кранов В.Г., действующий на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ встречные исковые требования поддержали в полном объеме. Первоначальные исковые требования признали частично, в части обращения взыскания на ? долю и взыскании с них суммы задолженности. В остальной части, полагали, что исковые требования не обоснованны и не подлежат удовлетворению. Статья 37 ГК РФ устанавливает, что должно быть согласие органа опеки на совершение сделок, в том числе по передаче в залог. Согласно ч.3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Ответчики являются законными представителями несовершеннолетних детей и должны были получить разрешение органа опеки на передачу в залог долей несовершеннолетних, но они не обладают специальными познаниями, а залогодержателем им на это не указано, поэтому считают, что сделка недействительна в силу её ничтожности.

Представитель 3-го лица – Отдела опеки и попечительства Администрации Кировского района г.Новосибирска в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует расписка. О причинах неявки суду не сообщил.

Представитель 3-го лица – УПФ в Кировском районе г.Новосибирска в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует расписка. О причинах неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» предоставило Овчинникову А.Е., Овчинниковой Е.В. ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей под 10,75 % годовых сроком на 360 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, для приобретения в общую совместную собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из <данные изъяты> комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.7-23).

Фактическое предоставление кредита подтверждено документально на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30).

Овчинников А.Е. был уведомлен истцом о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, а также предложении в добровольном досудебном порядке расторгнуть Договор займа, о чем свидетельствует требование №/ос от ДД.ММ.ГГГГ. Однако мер не принял (л.д.31).

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборотами иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В обоснование заявленных требований истцом представлен расчет, из которого следует, что сумма основного долга Овчинникова А.Е., Овчинниковой Е.В. по Договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, в том числе задолженность по основному долгу – <данные изъяты> руб., задолженность по процентам – <данные изъяты> руб., задолженность по пени – <данные изъяты> рублей.

Представленный расчёт задолженности судом проверен и признан обоснованным, по существу не был оспорен ответчиками в ходе рассмотрения дела по существу, иного расчета ответчики в суд не представили.

В нарушение положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено суду доказательств погашения задолженности полностью либо в части, а равно иных доказательств, опровергающих исковые требования.

В соответствии со статьей 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке» передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В ходе судебного разбирательства установлено, что АО «АИЖК» в настоящее время является законным владельцем закладной и кредитором, что подтверждается выполненной в соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отметкой на закладной.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч. 4 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В силу ч. 1 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 названного закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика Овчинникова А.В., определением суда назначена судебная экспертиза стоимости недвижимого имущества.

Согласно заключению №