российская федерация

центральный районный суд <адрес>

630099, г. Н о в о с и б и р с к, ул. М. Г о р ь к о г о, <адрес>

13.08. 2012 г.

Дело №-

787

/2012

председательствующего судьи Пиотровской Ю.Е.,

секретаря судебного заседания Терлеевой М.В..

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подойницыной Е.А. к ООО «Центральное агентство недвижимости» о взыскании убытков,

у с т а н о в и л :

Истец Подойницына Е.А. обратилась в суд с иском, в котором (с учетом уточнений л.д.207-211 т.1) просит взыскать с ответчика в свою пользу убытки в размере 2280000 руб. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. и оплате услуг представителя 40000 руб.

В обоснование иска указала, что ответчик ООО «Центральное агентство недвижимости» (далее ООО «ЦАН») на основании договора об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ и согласно акта приема-передачи услуг от ДД.ММ.ГГГГ оказывал Евтушенко И.В. консультационные и информационно-справочные услуги по вопросам, связанным с подготовкой документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи <адрес>. 10/1 по ул. Б. <адрес>, ее государственной регистрацией, получением свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя.

Из условий договора о гарантиях от ДД.ММ.ГГГГ и гарантийного сертификата от
ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик ООО «ЦАН» обязался выплатить покупателю Евтушенко И.В. в полном объеме имущественный вред, причиненный в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений (утраты, порчи, повреждения) при осуществлении риэлтерской деятельности, в том числе допущенных при проверке дееспособности сторон сделки.

Ответчик ООО « Центральное агентство недвижимости» не исполнило обязанности, принятой на себя договором о гарантиях от ДД.ММ.ГГГГ и гарантийным сертификатом от ДД.ММ.ГГГГ и не проверил дееспособность продавца У., ее способность понимать значение своих действий и руководить ими на момент совершения ДД.ММ.ГГГГ сделки купли-продажи <адрес>. 10/1 по ул. <адрес>.

Решением Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи <адрес> по ул. Б. <адрес> признан недействительным на том основании, что продавец при продаже квартиры не понимала значение своих действии и не могла руководить ими и применены последствия недействительности сделки от ДД.ММ.ГГГГ: с продавца в пользу покупателя Евтушенко И.А. взыскано 2 280 000 руб.

Этим же решением последующий договор купли-продажи этой же квартиры, заключенный между продавцом Евтушенко И.В. и покупателем Подойницыной Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным. На основании ст. 302 ГК РФ квартира истребована от Подойницыной Е.А. в пользу

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ с Евтушенко И.В. в пользу Подойницыной Е.А. взыскано 2 280 000 руб. как последствие недействительности сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Неисполнение обязанности по проверке дееспособности продавца У. при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ООО «ЦАН» года в соответствии с договором о гарантиях от ДД.ММ.ГГГГ и гарантийным обязательством от ДД.ММ.ГГГГ привело к имущественному вреду у покупателя квартиры Евтушенко И.В. - она лишена права собственности на квартиру и У. не возвратила ей 2 280 000 руб., полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квартира истребована и деньги, уплаченные за квартиру на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, не возвращены.

Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ Евтушенко И.В. уступила Подойницыной Е.В. право требования имущественного вреда к ООО «ЦАН» по договорам об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ и о гарантиях государственной регистрации сделки от ДД.ММ.ГГГГ и гарантийного сертификата от ДД.ММ.ГГГГ, возникшего в связи с неисполнением ответчиком обязанности по проверке дееспособности продавца У. Убытки и имущественный вред Евтушенко И.В. заключаются в утрате имущества и денег в размере стоимости <адрес> 280 000 руб., поскольку утрачено право собственности на квартиру и отсутствует возможность взыскания с У. этой суммы, что подтверждается решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, справкой службы судебных приставов исполнителей <адрес>, отсутствием у нее имущества, на которое возможно обращение взыскания.

В судебное заседание истец Подойницына Е.А. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, представила письменные пояснения. (л.д.29-30 т.2)

Представили истца Евтушенко И.В., Соловьева Н.Г. иск поддержали, дали соответствующие пояснения, представили дополнительно письменные пояснения. (л.д.162-164 т.1)

Представители ответчика ООО «ЦАН» Наставникова В.В., Алехин В.А. иск не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях. (л.д.88-91 т.1, 124-125 т.1)

Третьи лица Княжева Н.А., действующая в своих интересах и интересах недееспособной У., ее представитель Захарова И.В., третье лицо Евтушенко И.В. считают иск подлежащим удовлетворению, дали соответствующие пояснения. (л.д.166-170 т.1)

Представитель третьего лица ОАО СК «Альянс» Трунин Е.Э., поддержал письменные пояснения, приобщенные к материалам дела. (л.д.44-46 т.2)

Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Евтушенко И.В. и ответчиком ООО «ЦАН» был заключен договор оказания услуг. (л.д.148 т.1)

Предметом данного договора оказание Агентством услуг по заданию заказчика. (п.1.1 договора)

Согласно п. 1.2.1 договора агентство обязалось оказать Евтушенко И.В. консультационные и информационно-справочные услуги, по вопросам, связанным с подготовкой документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости и её государственной регистрацией в УФРС по <адрес>, получением свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости.

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ между Евтушенко И.В. и ООО «ЦАН» был заключен договор о гарантиях государственной регистрации сделки. (л.д.150 т.1)

Предметом договора является сопровождение покупателя в УФРС <адрес> при подаче документов на государственную регистрацию сделки купли-продажи квартиры по адресу <адрес> ул.Б. <адрес> перехода права собственности, а также получение свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. Консультационная помощь и содействие покупателю в разрешении вопросов, связанных с государственной регистрацией сделки и перехода права собственности к покупателю на всем протяжении процесса государственной регистрации до момента получения покупателем документов, подтверждающих возникновение права собственности. (п.1 договора)

В п.4.2 указанного договора указано, что Агентство гарантирует возмещение Покупателю имущественного вреда в полном объеме, в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений (утраты, порчи, уничтожении) при осуществлении риэлтерской деятельности, о чем покупателю выдается соответствующий именной Гарантийный сертификат.

Во исполнение договора оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЦАН» подыскало и предложило Евтушенко И.В. для приобретения по договору купли-продажи <адрес>. 10/1 по ул. Б. <адрес>, принадлежащую на праве собственности У.

ДД.ММ.ГГГГ между Евтушенко И.В. (покупатель) и У. (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> ул. Б., <адрес>, согласно которого Евтушенко И.В. приобрела в собственность квартиру за 2 280 000 руб. (л.д.9, 11 т.2)

При заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ответчик в исполнении п. 4.2 договора о гарантиях выдал покупателю Евтушенко И.В. гарантийный сертификат № АА 54 0028. (л.д.14 т.1)

Сертификат выдан на объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес> ул.Б. <адрес>.

В соответствии с данным сертификатом ООО «ЦАН» гарантирует владельцу сертификата выплату в полном объеме имущественного вреда, причиненного в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений (утраты, порчи, уничтожении) при осуществлении риэлтерской деятельности, в том числе допущенной при : проверки прав лиц на объект недвижимости, составляющий предмет сделки, и прав бывших владельцев указанного объекта недвижимости; проверки дееспособности и правоспособности сторон сделки; сборе информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц; использовании недостоверной информации, полученной из государственных, муниципальных и других компетентных органов для проведения сделки; совершения какого-либо действия при осуществлении риэлтерской деятельности, противоречащей законодательству РФ.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру за Евтушенко И.В. (л.д.12 т.1)

ДД.ММ.ГГГГ между Евтушенко И.В. (продавец) и Подойницыной Е.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> ул. Б. <адрес> по цене 2 280 000 руб. (л.д.10 т.1)

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру за Подойницыной Е.А. (л.д.13 т.1)

Решением Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и с учетом дополнения в резолютивную часть решения Кассационного определения Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи между У. и Евтушенко И.В. от ДД.ММ.ГГГГ и между Евтушенко И.В. и Подойниценой Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ признаны недействительными. Квартира по адресу <адрес> ул. Б. <адрес> истребована у Подойницыной Е.А. в пользу У., с У. в пользу Евтушенко И.В. взыскано 2 280 000 руб., в пользу Подойницыной Е.А. взыскано с Евтушенко И.В. 2 280 000 рублей.(л.д.16-28 т.1)

Основанием для признания договора купли-продажи недействительным явилось то, что в момент совершения сделки купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ продавец У. не понимала значение своих действии и не могла руководить ими (п.1 ст.177 ГК РФ).

На основании Кассационного определения Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена взыскателя Евтушенко И.В. на взыскателя Подойницыну Е.А. в исполнительном производстве о взыскании с У. в пользу Евтушенко И.В. 2 280 000 руб. (л.д.29-31, 34 т.1)

В настоящее время в производстве службы судебных приставов-исполнителей <адрес> находятся два исполнительных производства: об истребовании у Подойницыной Е.А. в пользу У. квартиры и о взыскании с У. в пользу истца 2 280 000 руб. (л.д.35-37)

Требования о взыскании с У. денежных средств в размере 2 280 000 руб. в пользу правопреемника взыскателя Подойницыной Е.А. не исполнены. (л.д.38 т.1)

Соглашением об уступке прав (требования) от ДД.ММ.ГГГГ Евтушенко И.В. передала Подойницыной Е.А. право требования из договора от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ЦАН» об оказание риэлтерских услуг, договора о гарантиях государственной регистрации сделки от ДД.ММ.ГГГГ и гарантийного сертификата. (л.д.46 т.1)

Отношения по договору оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦАН» и Евтушенко И.В. регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ), Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон «О защите прав потребителей»), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

При этом заключая, договор на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, договор о гарантиях государственной регистрации сделки от ДД.ММ.ГГГГ о выдавая гарантийный сертификат ответчик оказывал истцу риэлтерские услуги в рамках деятельности определенной Уставом ООО «ЦАН».(л.д.212-213 т.1)

Риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли - продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли - продажи жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья,…

Гарантируя государственную регистрацию сделки и принимая на себя обязательства в рамках договора о гарантиях государственной регистрации сделки по оказанию покупателю консультационной помощи и содействии в разрешении вопросов, связанных с государственной регистрацией права собственности и выдавая Гарантийный сертификат ответчик тем самым берет на себя обязательства, как профессиональный участник риэлтерской деятельности, обеспечить юридическую чистоту сделки купли-продажи, обеспечить действительность будущей сделки, что предполагает в том числе сбор всех необходимых документов и правовую экспертизу документов представленных на сделку.

При этом одним из необходимых элементов действительности сделки является, сделкоспособность сторон, т.е. направленность воли сторон на совершение сделки и на достижения правовых последствий по ней.

На основании ч.1 ст.10 Закона «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Согласно ч.2 ст.12 Закона «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги). (ч.4 ст.12 Закона)

Выполняя свои обязательства в рамках заключенных договоров с Евтушенко И.В. ответчик был обязан принять все меры к проверке действительности будущей сделки купли-продажи квартиры и в рамках исполнения обязательств по договору оказания услуг и о гарантиях государственной регистрации сделки - содействия в разрешении вопросов, связанных с государственной регистрацией права собственности, потребовать от сторон сделки предоставления всех необходимых документов, в том числе подтверждающих сделкоспобобность сторон и направленность воли сторон на совершение сделки и ее результатов.

Возражая относительно заявленных требований представитель ответчика указал, что перечень оснований для возмещения ущерба, указанный в гарантийном сертификате является исчерпывающим. На момент совершения сделки У. была дееспособна, решение суда о признании ее недееспособной вынесено после регисрации сделки - ДД.ММ.ГГГГ У риэлтеров ООО «ЦАН» исходя из поведения У. не вызывало сомнений по поводу ее психического здоровья, у нотариуса, которая выдавала доверенность У. и сотрудников УФРС по <адрес> при приеме документов на регистрацию права собственности также не возникло вопросов о ее состоянии здоровья. Сотрудники в рамках договора на оказании услуг и гарантии государственной регистрации сделки беседовали с У. Каким-либо иным способом проверить состояние здоровья У. ( например, направления запроса в психоневрологический диспансер) не предоставлялось возможным, т.к. такие сведения являются врачебной тайной. Считает, что договор об оказании услуг и гарантии государственной регистрации сделки не возлагает на ООО «ЦАН» каких-либо дополнительных обязанностей кроме беседы со сторонами сделки, указанная обязанность была исполнена.

Суд не принимает указанные возражения.

При рассмотрении дела Калининским районным судом <адрес> установлено, что у продавца У. с 1977 года наблюдались психопатоподобное расстройство и бредовые идеи преследования, ущерба, с этого времени она состоит на учете в психоневрологическом диспансере <адрес>, в 2004 году у нее установлена шизофрения параноидная форма, непрерывно-прогредиентный тип течения и отсутствие ремиссии, параноидный дефект и ей бессрочно установлена 2 группа инвалидности. Внешние проявления психического расстройства у У. были отмечены в мед. документах врачами-психиатрами.

Из медицинских документов, исследованных в ходе рассмотрения дела следует, что У. длительное время с 1977 года, состояла на учете в психиатрическом диспансере <адрес> с диагнозом шизофрения параноидная форма, непрерывно-прогредиентный тип течения, параноидный дефект.

У нее наблюдались психопатоподобноые расстройства и бредовые идеи преследования, ущерба, воздействия, выраженные нарушения мышления ( в квартиру проникают посторонние люди и др., несколько лет лечила свою дочь голодом до 20 дней, после чего в 2001г. дочь умерла, ее смерть не воспринимала.. , слышала в голове мужской голос, который приказывал, угрожал и т.д.), что являлось причиной ее госпитализации в психиатрический стационар (дважды в 2001г., 2007г., 2008г.)

Гарантийный сертификат, выданный ООО «ЦАН» гарантирует возмещение в полном объеме имущественного вреда, причиненного в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений (утраты, порчи, уничтожении) при осуществлении риэлтерской деяте