Дело №2-4233/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 октября 2014 года г.Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Мяленко М.Н.,

при секретареОлешко Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кобелева А.А. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством,

установил:

Кобелев А.А. обратился в суд с иском к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, указав, что /дата/. между истцом (инвестором) и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома в <адрес> и передать инвестору в собственность не позднее <данные изъяты> со дня получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Дома (получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию не позднее /дата/г.) квартиру студию № общей площадью <данные изъяты> кв.м. Цена договора составила <данные изъяты> руб.

Обязательства по внесению инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> руб. были выполнены Кобелевым А.А. в полном объеме. Однако, до настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по строительству и передаче указанной квартиры в собственность истца, дом в эксплуатацию не сдан.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец Кобелев А.А. просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, при этом долю определяет как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора, и суммы жилых помещений, из которых состоит объект незавершенного строительства, жилой дом и просит признать за ним право собственности, в соответствии с размером внесенного инвестиционного взноса, а именно на долю в незавершенном строительством объекте Многоэтажный жилой дом №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, в размере <данные изъяты>, что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению – квартире № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> многоэтажного жилого дома по <адрес>

Истец Кобелев А.А. в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд своего представителя Емец Е.А., которая поддержала требования истца в полном объеме, также пояснила, что в настоящее время в отношении ЮЛ1 введена процедура банкротства.

Представитель ответчика – ЮЛ1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судебным разбирательством установлено, что /дата/ между Кобелевым А.А. (инвестором) и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома в <адрес> и передать инвестору в собственность не позднее <данные изъяты> со дня получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Дома (получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию не позднее /дата/г.) квартиру студию № общей площадью <данные изъяты> кв.м. Цена договора составила <данные изъяты>. (л.д.7-20).

Обязательства по внесению инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> рублей были выполнены Кобелевым А.А., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от /дата/ (л.д. 21), платежным поручением № от /дата/ (л.д.35).

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в редакции на момент заключения договора) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствие с данным ФЗ государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ст. 3 ФЗ).

Судом установлено, что строительство жилого дома <адрес> велось застройщиком ЮЛ1 на основании выданного разрешения на строительство в частности разрешения на строительство от /дата/ № на строительство многоэтажного жилого дома № (площадь земельного участка – <данные изъяты> кв.м., общая площадь здания – <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, в том числе подвальный и технический этаж; строительный объеме – <данные изъяты> куб.м., в том числе подземной части – <данные изъяты> куб.м., количество квартир – <данные изъяты>, площадь квартир – <данные изъяты> кв.м.). Срок действия разрешения до /дата/ в последующем продлен до /дата/ (л.д.36-37).

Судом установлено, что указанный объект строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., собственником которого является ЮЛ1 что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от /дата/. (л.д.38).

На основании совокупности данных документов, суд приходит к выводу, что строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> осуществлялось ЮЛ1 для целей строительства ответчику были оформлены все необходимые разрешительные документы, и произведен отвод земельного участка.

Отношения, возникшие между истцом и ответчиком регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ.

К правоотношениям истца и ответчика по их правовой природе, применимы помимо специального закона № 214-ФЗ, также и нормы, регулирующие договор строительного бытового подряда.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Данные требования сторонами соблюдены.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Поскольку заключенный с истцом договор долевого участия содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

По ст. 1-5,12 закона № 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», законодателем установлено, что у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.

Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Кроме того, судом установлено, что на основании определения ЮЛ2 от /дата/ ответчик признан несостоятельным (банкротом) в отношении него введена процедура банкротства – наблюдение (л.д.69-77).

Доводы истца о прекращении строительства на уровне <данные изъяты> готовности, ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспорены, и явно, что в договорные сроки с истцом дом не будет построен.

В связи с чем, суд приходит к выводу о правомерности утверждений истца о том, что у него имеются веские основания считать, что объект договора долевого участия ответчиком не будет возведен и передан ему в срок и возникла угроза реализации объекта незавершенного строительства по долгам ответчика перед кредиторами в процессе банкротства, чем явно нарушаются законные права истца как потребителя на строительство и передачи ему жилой квартиры во исполнение условий договора.

Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130,133,134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный ЮЛ1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект на стадии незаконченного строительством объекта имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.

Поскольку специальным законом - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. понятие незавершенного строительством объекта недвижимости законодателем не определено, поэтому к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям суд в силу положений п. 1 ст. 6 ГК РФ применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст. 131, положений параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главы 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части не противоречащей, но не урегулированной специальным вышеназванным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.

При установленных судом фактических обстоятельствах по делу суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создают угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки, а введение в отношении застройщика строительства процедур банкротства - прекращение обязательственных правоотношений по строительству, и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729, 218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за истцом права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика – гражданина пропорционально вложенных денежных средств в строительство, которое ответчиком (застройщиком) прекращено и подлежит консервации при возникновении угрозы невозможности окончания строительства застройщиком, т.к. у заказчиков – потребителей не имеется иного законного способа защиты своих нарушенных прав на вложенные в строительство денежные средства и возведенный на них объект незавершенного строительства от обращения на него взыскания по долгам застройщика перед другими кредиторами в случае объявления банкротства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших в строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.

В силу положений ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной… Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако фактически отказывается от его исполнения в связи с существенным нарушением условий по непрерывному, пл