Дело №11-91/2015

Мировой судья Позднякова А.В.

Судья районного суда Носкова Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе

председательствующего судьиНосковой Н.В.

секретаряБянкиной В.А.

рассмотрев в апелляционной инстанции в открытом судебном заседании «25» мая 2015 г. в г. Новосибирске дело по апелляционной жалобе НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» в интересах Хавратова М. В., Хавратовой Т. С. на решение мирового судьи 7-го судебного участка Октябрьского района г.Новосибирска от 02 марта 2015 года, которым в удовлетворении исковых требований НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» в интересах Хавратова М. В., Хавратовой Т. С. к ООО СК «Вилюйская» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, было отказано,

УСТАНОВИЛ:

НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» обратилось в суд с иском в интересах Хавратова М.В., Хавратовой Т.С. к ООО СК «Вилюйская», просит взыскать с ООО СК «Вилюйская» в пользу истцов излишне уплаченные денежные средства в размере 24500 руб. В обоснование своих требований ссылается на то, что между истцами, с одной стороны, и ООО «Строительная компания «Вилюйская» /дата/ был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался передать истцам однокомнатную <адрес>, расположенную на <данные изъяты> общей площадью 37,7 кв.м. в доме по адресу: <адрес> (стр.). Цена договора составила 1 847 300 руб., стоимость 1 кв.м. составляет 49 000 руб. Обязанность по уплате стоимости квартиры истцами исполнена своевременно и в полном объеме. Согласно акту приема – передачи от /дата/ истцам была передана вышеуказанная квартира, однако площадь данной квартиры указана 37, 2 кв.м.. Таким образом, расхождение между инвестируемой площадью, определенной договором и фактической площадью объекта, переданного по акту, составляет 0,5 кв.м. Поскольку оплата застройщику производилась из расчета 49 000 рублей, застройщик обязан вернуть истцам 24 500 рублей, в связи с чем просит взыскать с ответчика указанные денежные средства.

/дата/ мировым судьей постановлено указанное выше решение, с которым не согласен истец.

В апелляционной жалобе НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» просит решение мирового судьи отменить, принять по делу новое решение, которым взыскать с ООО СК «Вилюйская» в пользу истцов излишне уплаченные денежные средства в размере 24 500 руб.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что согласно заключенному между сторонами договору участия в долевом строительстве, площадь квартиры определена в соответствии с проектной документацией (приложение № к договору). В соответствии с п. 8.2 данного соглашения договор может быть изменен или расторгнут только по соглашению сторон. Договором не предусмотрена возможность изменения существенных условий, к которым, в частности, относится площадь передаваемого объекте строительства, в одностороннем порядке. Вместе с тем, ООО СК «Вилюйская» нарушило условия договора в части площади передаваемого объекта. Пункт 1.5 договора предусматривает процедуры получения информации о фактической площади объекта, но не освобождает ответчика от обязанности по передаче объекта площадью, регламентируемой законом и в соответствии с п. 1.4 договора. Пункт 2.3 во взаимосвязи с п. 2.4 договора оговаривает порядок перерасчета суммы договора, в случае наступления такого условия, как расхождение инвестируемой и фактической площади квартиры более чем на 3%. Указанный пункт не может быть применен к рассматриваемой ситуации, так как площадь квартиры изменилась менее чем на 3%, однако порядок перерасчета суммы договора при наступлении такого условия не установлен.

Также указал, что в нарушение п. 2 ст. 198 ГПК РФ судом в описательной части решения от /дата/ указано заявленное требование – признание недействительным пункта договора, однако данное требование в иске не заявлялось. Кроме того, что бремя доказывания по всем вопросам должно быть возложено на ответчика, при этом только застройщик имел реальную возможность влиять на изменение площади объекта недвижимого имущества и представлять доказательства по этому поводу.

Также суд первой инстанции не учел, что между ООО СК «Вилюйская» и ООО «УК КапталЪ Паевые инвестиционные фонды «Д.У.»» был заключен договор участия в долевом строительстве, в тексте которого содержится п. 3.5, предусматривающий полный, без каких-либо ограничений, перерасчет суммы договора сторонами в случае расхождения инвестируемой и фактической площадей. /л.д. 117-119/.

Истцы Хавратова Т.С., Хавратов М.В. в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении, уважительных причин неявки суду не представили.

Представитель НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» Бородин Г.А. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение мирового суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Леонова Е.В., действующая на основании доверенности, с учетом письменных возражений доводы апелляционной жалобы не признала в полном объеме, указав, что при заключении данного договора участия в долевом строительстве от стороны действовали в рамках действующего гражданского законодательства, опираясь на принципы разумности и свободной воли. В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. По всем существенным условиям, установленным ч.4 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от /дата/ сторонами было достигнуто согласие, которое выразилось в подписании договора, договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>. Стороны предусмотрели в п. 1.5 договора, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется в соответствии с техническим планом. Определяя стоимость договора стороны, согласовали условия, при которых данная стоимость может изменяться. В п.2.3 стороны установили, что в случае расхождения инвестируемой и фактической площади объекта долевого строительства более чем на 3% стороны производят перерасчет уплаченной участником долевого строительства денежной суммы, указанной в п. 1.6 настоящего договора, исходя из цены 1 кв.м., указанной в п. 1.7 договора, что не противоречит п. 2 ст. 5 ФЗ №214-ФЗ года, где указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Подпунктом 2.4.1 и 2.4.2 договор предусмотрен порядок перерасчета денежных средств, как в сторону увеличения фактической площади, так и в сторону уменьшения больше чем на 3%, кроме того, на стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между инвестируемой и фактической площадью могла изменяться в пользу любой из сторон, что свидетельствует о соблюдении баланса интересов участников договора. При подписании договора истцами не представлялся протокол разногласий. При заключении договора стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей», который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве при этом сторонами предусмотрено, что уточнение площади квартиры производится на основании результатов обмеров БТИ. По завершении строительства квартира (объект) была передана истцам по акту приема – приема передачи в срок и пригодная для проживания. В адрес ответчика претензий от истца по качеству жилья не поступало.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что /дата/ между ООО Строительная компания «Вилюйская» и Хавратовым М.В., Хавратовой Т.С. заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6332 кв.м., (кад. №) площадью 1200 кв.м., расположенном по адресу <адрес>, многоквартирный многоэтажный дом с помещениями общественного назначения, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного многоэтажного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном многоэтажном доме с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> стр., на <данные изъяты>, общей площадью: 37,7 кв.м., № <адрес> (строительный), а так же общее имущество, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д. 14-24).

Цена договора составляет 1 847 300 рублей (п. 1.6. договора).

Стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства составляет 49 000 рублей (п. 1.7 договора).

Свои обязательства по внесению суммы долевого взноса участники долевого строительства исполнили в полном объеме, что представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось.

Согласно акту приема-передачи от <данные изъяты>. к договору № участия в долевом строительстве ООО Строительная компания «Вилюйская» передает, а Хавратов М.В., ХавратоваТ.С. принимают объект долевого строительства: однокомнатную <адрес> (строительный), общей площадью 37,2 кв.м., расположенную на 11 этаже в многоквартирном многоэтажном доме с помещениями общественного назначения № (по генплану) - 1 этап строительства по адресу: <адрес> (л.д. 25).

/дата/ истец направила ответчику претензию с требованием оплатить излишне уплаченную денежную сумму в размере 24500 руб. в срок 10 дней за разницу в фактической площади переданной квартиры (л.д. 27). Ответа на данную претензию не представлено.

В соответствии с п. 1.4 договора участия в долевом строительстве от /дата/, объектом долевого строительства является квартира, расположенная в многоквартирном многоэтажном доме с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> стр., общей площадью: 37,7 кв.м., № <адрес> (строительный), а также общее имущество, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства. Объект долевого строительства определен в соответствии с проектной документацией, действующей на дату подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 1.5 договора участия в долевом строительстве года, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется в соответствии с обмерами, произведенными органами технической инвентаризации (БТИ).

Согласно п.2.3. договора, в случае расхождения инвестируемой и фактической площади объекта долевого строительства более чем на 3%, стороны производят перерасчет уплаченной участником доли строительства денежной суммы, указанной в п. 1.6 договора, исходя из цены 1 кв.м., указанной в п. 1.7 договора.

В силу п. 2.4.2 договора в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства, определенная на основании данных технического плана, изменится в сторону уменьшения больше, чем на 3%, застройщик возвращает участнику долевого строительства (при отсутствии у участника долевого строительства задолженности по настоящему договору) сумму, определенную как разницу между денежной суммой, определенной в соответствии с п. 1.6 договора, и суммой определенной как произведение фактической площади объекта долевого строительства, увеличенной на 3%, на стоимость одного квадратного метра, определенного п. 1.7 договора.

При таких обстоятельствах, сторонами в договоре была указана планируемая площадь объекта долевого строительства, и предусмотрено, что уточнение площади квартиры производится на основании обмеров квартиры органами технической инвентаризации (БТИ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, в силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Сторонами не представлено суду доказательств того, что изменение площади квартиры произошло в результате отклонения застройщика от проекта строительства, указанная в договоре площадь квартиры в соответствии с условиями договора подлежит уточнению. Доводы истцов на то, что бремя доказывания в данной части было неправильно распределено, суд находит несостоятельными, поскольку факт отсутствия чего-либо в данном случае доказыванию не подлежит, наоборот, истец должен был доказать вред, ему причиненный, а также наличие причинно-следственной связи между данным вредом и действиями ответчика.

При этом судом первой инстанции было правильно установлено, что договором между сторонами также предусмотрен порядок взаиморасчетов в случае если фактическая площадь квартиры превышает указанную в договоре (п.2.4.1 договора), по которому участником долевого строительства должна была быть произведена доплата в случае превышения этой разницы более чем на 3% от площади, указанной в договоре, что свидетельствует о соблюдении баланса интересов участников договора.

Из материалов дела следует, что в результате обмера квартиры органами технической инвентаризации площадь квартиры по договору участия в долевом строительстве уточнена и составила 37,2 кв.м.

В силу п. 2.2. договора перерасчет уплаченных участниками долевого строительства денежной суммы не производится, так как расхождение инвестируемой и фактической площади объекта долевого строительства составило менее чем 3% - 0, 5 кв.м.

Доводы апелляционной жалобы о том, что пункт 2.3 договора во взаимосвязи с п. 2.4 договора не может быть применен к рассматриваемой ситуации, так как площадь квартиры изменилась менее чем на 3%, однако порядок перерасчета суммы договора при наступлении такого условия не установлен, суд находит несостоятельными, поскольку стороны в п. 1.5 договора согласовали, что фактическая площадь объекта долевого строительства уточняется в соответствии с обмерами БТИ, и в п. 2.4.2 предусмотрели случай, при котором в пользу потребителя производится возврат сумм по договору при изменении площади объекта долевого строительства.

Также не является основанием для отмены и указание на не рассмотрение требований о недействительности пунктов договора, поскольку данное требование истцом заявлено не было и в силу ст. 198 ГПК РФ разрешению не подлежало.

Ссылка автора жалобы на иные договоры участия в долевом строительстве, суд находит несостоятельными, поскольку предметом данного спора они не являлись, сторонами по данному спору были согласованы все условия вышеуказанного договора, с которыми в силу ст. 421 ГК РФ они были согласны, каких-либо заявлений о внесении изменений в текст договора, либо протоколов разногласий друг другу не направляли.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возврата истцам денежных средств по договору.

Иные доводы апелляционной жалобы к основаниям отмены или изменения решения суда первой инстанции не относятся.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащ