Дело №2-568/2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июля 2013 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирск в составе:

председательствующего судьи Нициевской Г.В.,

при секретаре Петерниковой Г.С.,

с участием:

представителей истцаВасильева В.В.,

Емец Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шалыгиной Тамары Михайловны к мэрии г. Новосибирска и ООО «Н» о признании прекратившимися договора аренды и залогов на основании закона,

У С Т А Н О В И Л:

Шалыгина Т.М. после уточнения требований обратилась в суд с иском к мэрии г.Новосибирска и ООО «Н» о признании договора аренды земельного участка №42483 от 18.02.2005 г., заключенного между ООО «Н» и мэрией г.Новосибирска, прекратившим свое действие, а также о признании прекратившими свое действие все имеющиеся залоги права аренды земельного участка по указанному договору в связи с прекращением предмета залога.

В обоснование иска после уточнения Шалыгина Т.М. указала, что указанным выше договором в аренду ООО «Н» для строительства жилого дома переменной этажности с офисными и торговыми помещениями, подземной парковкой ответчику из земель поселений передан земельный участок площадью 3902 кв.м. с кадастровым номером 54:35:014110:87, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, назначение : для строительства жилого дома. Договор был зарегистрирован в Росреестре 14.11.2007 г., одновременно регистрировалось в качестве залога право аренды земельного участка участников долевого строительства в силу закона о долевом участии в строительства. Срок действия договора аренды земельного участка № 42483 от 18.02.2005 г. установлен до 01.09.2012 г. Никаких соглашений о продлении срока действия договора не зарегистрировано. ООО «Н» использовало земельный участок согласно разрешенному использованию и осуществляло до 2010 г. строительство объекта – «Жилого дом переменной этажности с торгово-офисными помещениями в Дзержинском районе г. Новосибирска по проспекту Дзержинского». С 2010 года ООО «Н» перестало выполнять свои обязательства по строительству объекта, соглашений о пролонгации договора аренды земельного участка после 02.09.2012 г. не заключило. В настоящее время в отношении ООО «Н» введена процедура банкротства – наблюдение. Участники долевого строительства, в том числе и Шалыгина Т.М., для защиты своих прав стали обращаться в суд с исками о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте. Для продолжения строительства дома собственники долей создали ЖСК «М». На общем собрании дольщиков было принято решение о достройке объекта незавершенного строительства собственными силами, за собственный счет самостоятельно или с привлечением третьих лиц. Настоящее решение не противоречит законодательству РФ. Строительство дома может осуществляться только при наличии прав на земельный участок без обременений, на котором расположен объект незавершенного строительства. Право собственности истца на долю в незавершенном строительством объекте зарегистрировано в установленном законом порядке, а следовательно согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ и п.3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» она приобретает права на земельный участок в виде права собственности или права аренды. Для оформления этих прав 04.12.2012 г. истец на основании постановления мэрии г. Новосибирска № 12178 от 28.11.2012 г. заключила с мэрией г.Новосибирска краткосрочный договор аренды вышеуказанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако, данное постановление мэрии г. Новосибирска №12178 до настоящего момента не исполнено в полном объеме, хотя договор аренды и был заключен с истицей, но он является краткосрочным, что не согласуется с разрешенным использованием земельного участка, кроме того, предмет договора аренды передан не освобожденным от прав третьих лиц, поскольку на земельный участок зарегистрированы права залога в силу закона всех дольщиков, заключивших с ООО «Н» договоры участия в долевом строительстве. Кроме того мэрия г.Новосибирска не обратилась, как это указанно в п.2 названного выше постановления в Управление Росреестра по НСО, с заявлением о прекращением права аренды ООО «Н». Фактически мэрия г.Новосибирска не обеспечила комплекс надлежащих действий, направленных на исполнение обязанности по предоставлению права аренды истцу в порядке ст. 36 ЗК РФ. Истец считает, что данным бездействием, а также наличием регистрационной записи о праве аренды на земельный участок у ООО «Н» и записей о правах залога дольщиков нарушаются её права. Полагает, что договор аренды № 42483 от 18.02.2005 г. должен быть признан прекратившим свое действие, так как после 02.09.2012 г. он не пролонгировался. По мнению истца, правовым последствием признания договора аренды прекращенным должно быть исключение записей о залоге права аренды в силу закона, в связи с прекращением предмета залога. По ее мнению, прекращение права аренды не нарушит прав других лиц, так как подавляющее большинство участников долевого строительства стали собственниками долей, оставшиеся участники возражений не представили.

В судебное заседание истец Шалыгина Т.М. не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители истца Емец Е.А. и Васильев В.В. в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика мэрии г.Новосибирска в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что исковые требования признает в полном объеме, в связи с тем что, срок действия договора аренды, заключенного с ООО «Н», истек 01.09.2012 г., соглашение о пролонгации данного договора не заключалось. Истцом Шалыгиной Т.М. предоставлено свидетельство о праве собственности, из которого следует, что Шалыгина Т.М. в числе прочих является собственницей доли в праве на объект незавершенного строительства. Согласно ст. 131 ГК РФ, объект незавершенного строительства является объектом недвижимости и истец ранее обращалась с заявление о предоставлении ей права собственности на земельные участки на основании ст. 36 ЗК РФ, в связи с чем, мэрия города Новосибирска соглашается с ее доводами о прекращении договора аренды № 42483 в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимости расположенный на земельном участке и с обращением одного из собственников, имеющих приоритетное право на получение земельных участков в аренду. Однако Управление Росреестра по НСО не производит регистрационных действий по погашению записи в реестре по аренде земельных участков в автоматическом порядке, в связи с наличием залогов, в связи с чем, мэрия не стала обращаться с данным заявлением в Управление Росреестр. Поддерживает доводы истца о прекращении упомянутых выше залогов, в связи с прекращением предмета залога. Ответчик полагает, что признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. (л.д. 160-161).

Как установлено судом в процессе рассмотрения данного дела, определением арбитражного суда Новосибирской области от 28.01.2013 г. в отношении ООО «Н» была введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение с применением при банкротстве должника – застройщика – правил параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности «банкротстве», временным управляющим утвержден ФИО3 (л.л. 65-67)

Определением суда ФИО3 был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика.

Третье лицо - временный конкурсный управляющий ФИО3 представил письменный отзыв по иску, в котором возражал против удовлетворения заявленных требований. В обоснование возражений указал, что в отношении ООО «Н» определением арбитражного суда Новосибирской области от 28.01.2013 г. по делу №А45-26283/2012 введена процедура банкротства – наблюдение. В соответствии со ст. 201.2 Закона о банкротстве наряду с лицами, предусмотренными ст.34 Закона о банкротстве, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений. Данные требования должны подтверждаться, в том числе и договорами участия в долевом строительстве. Учитывая, что в настоящее время ни один из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ООО «Н», не расторгнут, отказа от участия в строительстве в адрес предприятия застройщика не поступало, в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства, в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. При признании прекратившимся договора аренды и залогов права аренды земельного участка будет невозможна реализация арбитражным управляющим вышеупомянутой нормы Закона о банкротстве. Возникает ситуация, когда застройщик фактически лишен земельного участка, на котором располагаются принадлежащие ему объекты недвижимости, что может привести к ущемлению прав участников строительства.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.05.2013 г. должник – ООО «Н» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на ФИО3

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.05.2013 г. конкурсным управляющим ООО «Н» утвержден ФИО1

В судебное заседание конкурсный управляющий ООО «Н» не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление Шалыгиной Т.М., в котором указал, что предметом договора аренды является земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:014110:87, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска площадью 3902 кв.м., назначение: для строительства жилого дома переменной этажности, договор аренды с ООО «Н» зарегистрирован в установленном законом порядке 14.11.2007 г., срок его действия установлен до 02.09.2012 г. В настоящее время с Шалыгиной Т.М. заключен договор аренды (краткосрочный) на вышеуказанный земельный участок. Ввиду того, что сделки по аренде земельного участка производились до введения в отношении ООО «Н» процедуры банкротства, оставил разрешение вопроса по настоящему спору на усмотрение суда.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ООО «Н» Куприянова М.А. исковые требования Шалыгиной Т.М. не признала, представляла письменный отзыв по иску, в котором указывала, что исковые требования не признает в полном объеме, поскольку согласно ч.1 ст.13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право аренды земельного участка, на котором строится объект недвижимости, в обеспечение обязательств застройщика (залогодателя) считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора долевого участия. Этот залог в соответствии с ч. 8.1. ст. 13 указанного закона прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 этого закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Так, согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Росреестра по Новосибирской области на указанный земельный участок имеется ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО «Н», также имеется ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства, основанием государственной регистрации служит договор участия в долевом строительстве. Согласно п.3 ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о возникшем на основании закона залоге земельного участка или залоге права аренды вносится при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, отдельных указаний относительно погашения этой записи закон не содержит. Поэтому просила в иске Шалыгиной Т.М. отказать.

Представитель третьего лица - ЖСК «М» Васильев В.В. в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, дополнительно представил отзыв, в котором указал, что п. 6.2. договора аренды предполагает его расторжение с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке от арендатора к иному лицу. Случай, указанный в п. 6.2 договора, уже наступил и на объект недвижимости, который расположен на земельном участке, зарегистрировано право собственности многих дольщиков, в том числе, и истца, так как в соответствии со ст. 131 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимости. Кроме того, предметом иска является признание того, что уже наступили определенные правовые последствия, которые предопределены наступлением календарной даты, в совокупности с установлением отсутствия определенных действия со стороны ответчика. Еще до введения процедуры наблюдения в отношении ООО «Н» последним уже не были совершены направленные на продление срока владения земельным участком на праве аренды, правом аренды в настоящее время владеет истец. Из этого следует, что вне зависимости от наличия иска, реализация порядка передачи прав застройщика в рамках дела о банкротстве невозможна, так как у застройщика на момент введения процедуры банкротства - наблюдения отсутствовали законные права владения земельным участком.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание также не явилась, извещена надлежащим образом, причина неявки не известна, ранее ФИО2 представила суду ходатайство о привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика ООО «Н», не заявляющего самостоятельных требований, в котором указала, что она 20.12.2012 г. заключила с согласия ООО «Н» соглашение с ООО «Р» о передаче ей правомочий по договору участия в долевом строительстве от 25.02.2009 г., согласно которого ответчик обязался осуществить строительство жилого дома не позднее 3 квартала 2012 г. и передать ей, как участнику долевого строительства, в собственность пятикомнатную квартиру №... общей площадью 162,13 кв.м., расположенную на четвертом этаже девятнадцатиэтажной секции жилого дома по ... в г. Новосибирске. Свои обязательства по договору участия в долевом строительстве она выполнила в полном объеме, срок сдачи жилого дома ответчиком не исполнен, квартира не достроена и не передана ей. Считает, что зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды, обремененного залогом, без согласия залогодержателей нельзя, необходимо вначале прекратить залог.

Суд, выслушав представителей истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 февраля 2005 года между департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и ООО«Н» заключён договор № 42483 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014110:0087. Согласно п.1.5 договора (с учетом дополнительного соглашения № от 29.12.2011г.) срок аренды установлен до 01 сентября 2012 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке. (л.д. 5-7, 11).

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (ч.1 ст. 610 ГК РФ). Договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (ч. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч. 1 ст. 407 ГК РФ).

Согласно статье 421 ГК РФ, ч.1 ст.425 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Частью 1 ст.452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение о пролонгации договора должно быть достигнуто сторонами в письменной форме.

В п. 6.3 названного договора стороны предусмотрели, что истечение срока действия договора влечет его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Поскольку к 02 сентября 2012 года соглашения о пролонгации договора между мэрией г. Новосибирска и ООО «Н» достигнуто не было, суд приходит к выводу, что обязательства сторон по договору аренды № 42483 прекратились (ст.407 ГК РФ).

Доводы представителя ООО «Н» о нарушении прав участников долевого строительства, ввиду того, что на объект недвижимости не зарегистрированы права всех участников долевого строительства и, соответственно в ЕГРП имеется запись о правах залога участников долевого строительства, судом не принимаются, поскольку сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Как установлено судом, 28.11. 2012 года мэрией города Новосибирска было вынесено в соответствии со ст. ст. 22, 36 Земельного кодекса РФ, со ст. 3 ФЗ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» постановление № 12178 о предоставлении Шалыгиной Т.М. в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:014110:87 площадью 3902 кв.м., занимаемого многоэтажным жилым домом