Дело № 2-151/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

xx.xx.xxxx.г.Новосибирск

Судья Заельцовского районного суда г.Новосибирска Елапов Ю.В. при секретаре Полотнянко О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цубаркова Александра Александровича к ООО «Протар», о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, указывая на то, что xx.xx.xxxx., между ним Цубарковым А.А. и ООО «Протар» был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Новосибирск, .... Согласно п.5 указанного договора, он имеет силу акта приема-передачи. На сегодняшний день, он (истец) владеет и пользуется указанной квартирой, оплачивает коммунальные услуги. Оплата по указанному договору произведена в полном объеме.

Договор купли-продажи, подписанный им (истцом) и ответчиком, не был зарегистрирован.

Он (истец) неоднократно обращался к ответчику - ООО «Протар», с просьбой представить своего представителя в регистрирующий орган для государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности по нему, в частности, было отправлено ответчику письмо с указанной просьбой. Однако никаких действий со стороны ответчика не последовало.

В связи с тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности, регистрация указанных сделок возможна лишь на основании решения суда. Так как договор купли-продажи квартиры подписан юридическим лицом, которое является застройщиком дома продаваемой квартиры, а покупателем является физическое лицо, на отношения сторон распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного истец просит суд: зарегистрировать договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от xx.xx.xxxx., между ООО «Протар» и Цубарковым Александром Александровичем, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: г.Новосибирск, ...;

зарегистрировать переход права собственности на квартиру (кадастровый номер: __, площадью 38,2 кв.м), расположенную по адресу: г.Новосибирск, ... от ООО «Протар» к Цубаркову Александру Александровичу (л.д.5,6).

В судебном заседании представитель истца по доверенности Чубова М.В., заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Протар», в судебное заседание не явился, извещался судом о дне слушания дела неоднократно по адресам (места нахождения) юридического лица (л.д.24,121,122,144,145,147,189,190,195,198,217,223,230,237,250), а поэтому дело подлежит рассмотрению в отсутствие ответчика.

Представитель третьего лица по делу - Мэрии г.Новосибирска Антоньев А.С., в судебном заседании исковые требования Цубаркова А.А. не признал и суду пояснил, что xx.xx.xxxx., между Мэрией города Новосибирска и ООО «Протар» заключен договор от xx.xx.xxxx г. __ на инвестирование квартир в доме по ... в г.Новосибирске. Мэрия города Новосибирска, в соответствии с дополнением к договору __ от xx.xx.xxxx. оплатила ООО «Протар» стоимость 13 квартир, в сумме 18 257 630 рублей, в том числе и однокомнатной квартиры __ на 16 этаже, общей площадью 40,23 кв.м. После ввода дома в эксплуатацию застройщик передал мэрии квартиры по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора от xx.xx.xxxx. __ На основании вышеизложенного, так как, мэрия города Новосибирска выполнила обязательства по оплате квартиры __ в доме __ по ... раньше, чем спорное жилое помещение было предоставлено и оплачено Цубарковым А.А. за мэрией города Новосибирска должно быть признано право муниципальной собственности на спорное помещение. Просил суд в иске отказать.

Представитель третьего лица по делу – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО, в судебное заседание не явился, извещен, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.118,119,143,188,199,219,229,234,249). В отзыве на исковое заявление, указал, что истцу Цубаркову А.А., следует заявлять требования о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности (л.д.119).

Представитель третьего лица по делу – ООО ПСК «ЗапСибИнвестСтрой-К» в судебное заседание не явился, извещен, причину неявки суду не сообщил (л.д.146,191,197,222,235,236).

Третье лицо по делу, бывший директор ООО «Протар», Вертаков М.В. в судебное заседание не явился, извещен (л.д.248), в судебном заседании от xx.xx.xxxx. исковые требования признал в полном объеме заявив суду, что спорная квартира по адресу: ..., __ мэрии г.Новосибирска, никогда не принадлежала и не принадлежит. Договор на который ссылается мэрия от xx.xx.xxxx г. __ был сторонами расторгнут по соглашению от xx.xx.xxxx. Спорная квартира на законных основаниях была продана Цубаркову А.А. и передана ему в собственность. Истцу были переданы ключи от квартиры, а мэрии спорная квартира никогда не передавалась.

Суд, выслушав представителей истца, третьего лица по делу мэрии г.Новосибирска, изучив материалы дела, считает, что исковые требования Цубаркова А.А. обоснованны и подлежат удовлетворению.

Из обстоятельств дела видно, что xx.xx.xxxx., между Мэрией города Новосибирска и ООО «Протар» заключен договор от xx.xx.xxxx. __ на инвестирование квартир в доме по ... в г.Новосибирске (л.д.150).

Мэрия города Новосибирска, в соответствии с дополнением к договору __ от xx.xx.xxxx. оплатила ООО «Протар» стоимость 13 квартир, по ... (адрес строительный) в г.Новосибирске, в сумме 18 257 630 рублей (л.д.151-172).

xx.xx.xxxx. ООО «Протар» и Мэрия г.Новосибирска, заключили соглашение о расторжении договора от xx.xx.xxxx. __ (л.д.182).

xx.xx.xxxx., между Цубарковым А.А. и ООО «Протар» был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Новосибирск, ... (л.д.9).

Согласно п.5 указанного договора, он имеет силу акта приема-передачи (л.д.9).

Оплата по указанному договору, за квартиру, произведена Цубарковым А.А. в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру __ от xx.xx.xxxx. на сумму 1 400 000 (л.д.11).

На сегодняшний день, истец владеет и пользуется указанной квартирой, производит оплату за квартиру, что подтверждается соответствующей квитанцией ТСЖ «Мой дом» от xx.xx.xxxx. на сумму 10 000 рублей (л.д.10).

xx.xx.xxxx. ООО «Протар» и Мэрия г.Новосибирска, заключили договор купли-продажи спорной квартиры по адресу: ..., __ (л.д.183).

Согласно п.61 ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 10 ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 22 ПОСТАНОВЛЕНИЯ от 29 апреля 2010 года «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст.556 ГК Р.Ф. в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК Р.Ф., статья 398 ГК Р.Ф.) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст.398 ГК Р.Ф. Иные покупатели в праве, требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

При наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет обладатель вещно-правовых правомочий, а при отсутствии такового (то есть когда все требования основаны исключительно на обязательственных правоотношениях), преимущество отдается тому лицу, чье обязательство возникло раньше.

xx.xx.xxxx. ООО «Протар» и Мэрия г.Новосибирска, заключили соглашение о расторжении договора от xx.xx.xxxx. __ на который ссылается представитель третьего лица Мэрии г.Новосибирска, а поэтому спорная квартира была обоснованно и на законных основаниях продана собственником ООО «Протар», покупателю Цубаркову А.А..

На сегодняшний день истец обладает спорной квартирой, пользуется ею, производит в ней ремонт, осуществляет оплату по содержанию жилья (л.д.10,207-210).

Представленные Мэрией г.Новосибирска, договор купли-продажи от xx.xx.xxxx года, заключенный между ООО «Протар» и Мэрией г.Новосибирска, платежные поручения, якобы подтверждающие факт оплаты по указанному договору, не могут быть приняты судом в качестве доказательств прав Мэрии г.Новосибирска на спорную квартиру. Платежные поручения подтверждают факт оплаты Мэрией г.Новосибирска договора __ от xx.xx.xxxx года, а не договора купли-продажи от xx.xx.xxxx года.

Представленное в материалы дела дополнительное Соглашение о расторжении договора __ от xx.xx.xxxx года не может быть расценено в качестве доказательства оплаты в силу того, что не является документом подтверждающим исполнение обязательств, как то соглашение о зачете (в силу отсутствия на момент его заключения у ООО «Протар» встречного права требования к Мэрии г.Новосибирска (ст. 410 ГК РФ)), соглашение о новации и д.р.

Указанное соглашение является предварительным договором, не исполненным сторонами, в установленные им сроки до xx.xx.xxxx (пункт 5 соглашения л.д.182).

Согласно пояснений третьего лица по делу Вертакова М.В., договор купли-продажи от xx.xx.xxxx года между ООО «Протар» и Мэрией г.Новосибирска и акт к нему, подписаны им ошибочно, в силу чего и не произведена государственная регистрация указанного договора. Оплата Мэрией г.Новосибирска, по указанному договору ни когда не производилась. Спорная квартира, являлась собственностью ООО «Протар», была продана истцу xx.xx.xxxx года, и фактически ему же передана, переданы так же ключи от входной двери, и документы подтверждающие оплату по договору.

Договор купли-продажи подписанный между ООО «Протар» и Мэрией г.Новосибирска xx.xx.xxxx года является незаключенным, силу нарушения пункта 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ (отсутствие цены на каждый объект недвижимости).

Пункт 6 указанного договора, устанавливающий общую стоимость трех квартир в сумме 2 640 860 рублей, не может быть признан судом в качестве обстоятельства подтверждающего, согласованность цены в договоре купли продажи недвижимости.

Каждая квартира имеет индивидуальные признаки, расположена на определенном этаже и права на нее могут быть зарегистрированы в самостоятельном порядке в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже является незаключенным. Отсутствие в договоре купли-продажи от xx.xx.xxxx года согласованной цены по каждому отдельному объекту имущества является основанием для признания оспариваемого договора незаключенным. Незаключенный договор не влечет правовых последствий, не порождает для сторон прав и обязанностей.

По указанным выше основаниям Мэрия г.Новосибирска не может является собственником квартиры __ общей площадью 38,2 кв. метров, расположенной по адресу г.Новосибирск, ....

Согласно ч.2 ст.558 ГК Р.Ф., договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи, заключенный истцом и ответчиком не был зарегистрирован. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой представить своего представителя в регистрирующий орган для государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности по нему, в частности, отправлял ответчику письмо с указанной просьбой (л.д.12).

Однако никаких действий со стороны ответчика не последовало.

В соответствии с ч.3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Так как ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности, регистрация указанных сделок возможна лишь на основании решения суда.

Так как договор купли-продажи квартиры подписан юридическим лицом, который является застройщиком дома продаваемой квартиры, а покупателем является физическое лицо, на отношения сторон распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК Р.Ф., суд