Дело № 2- 2141/2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2013 г.г. Новосибирск

Заельцовский районный суд города Новосибирска в с о с т а в е:

судьиКоневой Ю.А.

при секретареЮровских Е.А.,

с участием представителя истцаБерус Т.П.,

ответчикаАксенова Р.В.,

представителя ответчикаКиль М.В.,

представителя третьего лицаСысоева К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Некрасовой Т.В. к Аксенову Р.В. о признании помещений общим имуществом собственников многоквартирного дома, признании недействительной сделки, прекращении права собственности, истребовании помещений из владения, понуждении привести квартиру и подсобные помещения в состояние, соответствующее техническому паспорту,

определил:

Некрасова xx.xx.xxxx г. обратилась в суд с иском к ООО ЖЭК «Сухой Лог» о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право. В заявлении указала, что является собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: город Новосибирск, ..., __ ООО ЖЭК «Сухой Лог» нарушает права истца как собственника на владение, пользование, распоряжение общим имуществом собственников вышеназванного многоквартирного дома, поскольку в течение длительного времени пользуется как своими собственными объектами общего имущества в многоквартирном доме – рядом подсобных помещений. Истец просила обязать ООО ЖЭК «Сухой Лог» устранить нарушения прав истца как собственника доли в праве общей долевой собственности на имущество всех собственников помещений в МКД __ по ... ключи г. Новосибирска, обязать ответчика освободить расположенные в многоквартирном доме подсобные помещения.

Определением Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx г. исковые требования Некрасовой Т.В. были оставлены без рассмотрения.

После возобновления рассмотрения дела xx.xx.xxxx г., истец изменила исковые требования и предъявила требования к Аксенову Р.С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В заявлении указала, что является собственником квартиры __ по .... С момента регистрации права собственности на жилое помещение истица стала собственницей доли в общем имуществе собственников помещений многоквартирного дома. Истице стало известно, что подсобные помещения общей площадью 49,1 кв.м., обозначенные на поэтажном плане первого этажа дома __ по ... ключи, литерами XVII1, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII, заняты собственником __ Аксеновым Р.С.

В техническом паспорте xx.xx.xxxx. спорные помещения являются частью мест общего пользования и обозначены на плане литерами XVII1, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII как общее имущество собственников помещений дома.

В xx.xx.xxxx г. по заявлению правообладателя квартиры __ произведена инвентаризация помещения – __ по результатам которой установлено, что в квартире самовольно произведена реконструкция, перепланировка и переустройство, которые не согласованы. В результате проведенной реконструкции площадь __ увеличена на 49,1 кв.м. за счет мест общего пользования.

Владелец квартиры Паненко А.Д., зная о самовольной реконструкции, продал квартиру __ а в ее составе и общие помещения - Аксенову Р.С.

Истец просит признать общим имуществом жильцов __ по ... ключи подсобные помещения, обозначенные на плане первого этажа технического паспорта дома от xx.xx.xxxx г. литерами XVII1, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII; признать недействительной сделку купли-продажи __ от xx.xx.xxxx. в части помещений, обозначенных на плане первого этажа технического паспорта дома литерами XVII1, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII; прекратить право собственности Аксенова Р.С. на подсобные помещения, обозначенные на плане первого этажа технического паспорта дома литерами XVII1, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII; обязать Аксенова Р.С. освободить __ XIX, XX, XXI, XXII, XXIII, обязать Аксенова Р.С. привести __ по ..., и подсобные __ XIX, XX, XXI, XXII, XXIII в состояние, соответствующее техническому паспорту дома от xx.xx.xxxx г.

В судебном заседании представитель Некрасовой Т.В. – Берус Т.П. уточненные исковые требования к Аксенову Р.С. поддержала.

Аксенов Р.С., его представитель Киль М.В. с иском не согласились, указав, что Аксенов Р.С. является добросовестным приобретателем квартиры __ расположенной по адресу: г. Новосибирск, ..., приобрел квартиру у Паненко А.Д. по договору купли-продажи, право Паненко А.Д. было зарегистрировано на квартиру той площади и в том составе помещений, которые имеются в настоящее время, в техническом паспорте никаких сведений о реконструкции помещения, самовольном присоединении мест общего пользования не было. Квартира приобретена по рыночной цене, в настоящее время используется Аксеновым Р.С. для проживания. Просит в иске отказать.

Представитель 3 лица Паненко А.Д. – Сысоев К.С. также с иском не согласился? указав, что Паненко А.Д. приобрел спорную квартиру у Родионова А.Ю. путем переуступки прав Родионова по инвестиционному договору, заключенному с застройщиком жилого дома ЖСК «Сухой Лог». Родионов А.Ю. оплатил создание квартиры именно такой площади и конфигурации, как и в настоящее время. Полагает, что при первоначальных обмерах квартиры была допущена ошибка, при обращении Паненко в ОГУП «Техцентр НСО» были произведены обмеры квартиры и выдан технический паспорт с данными фактического состояния квартиры.

3 лицо ЖСК «Сухой Лог» исключен из состава лиц, участвующих в деле, в связи с его ликвидацией.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы гражданских дел __ по иску Казачок Р.Г., Устюжаниновой Е.В., Чирко Н.В. к ООО ЖЭК «Сухой Лог» о восстановлении нарушенного права, __ по иску Цаберт Н.В. к Аксенову Р.С. о признании права собственности отсутствующим, не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Судом установлено, что Некрасова Т.В. является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: город Новосибирск, ..., __ (свидетельство о государственной регистрации права от xx.xx.xxxx г. __ АГ __).

Собственником квартиры __ расположенной в этом же доме, является Аксенов Р. С. (л.д. 48). Квартира приобретена Аксеновым Р.С. по договору купли-продажи от xx.xx.xxxx г., заключенному с Паненко А.Д. (л.д. 116).

Право собственности Паненко А.Д. на спорную квартиру было зарегистрировано в специализированном органе по регистрации прав на недвижимое имуществе и сделок с ним xx.xx.xxxx г. и приобретено по соглашению об уступке права требования от xx.xx.xxxx г. у Родионова А.Ю. (л.д. 90, л.д. 135 гр. дела __).

В свою очередь Родионов А.Ю. являлся инвестором строительства данной квартиры: в соответствии с договором __ об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxx г. ЖСК «Сухой Лог» (застройщик) и Родионов А.Ю. (инвестор) заключили договор, предметом которого является финансирование инвестором строительства 9-ти этажного кирпичного жилого дома по строительному адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... в части двухкомнатной квартиры, строительный __ расположенной на 1 этаже в 3 подъезде, общей площадью 98,7 кв.м., расположение в осях: А-К/20-22, соответствующей размеру вклада инвестора в строительство объекта с последующей передачей квартиры в собственность инвестора. Конфигурация (планировка) квартиры указана в приложении __ к договору (л.д. 93-95). По соглашению сторон размер инвестиционного взноса инвестора устанавливается в размере 996 870 руб. и подлежит внесению до xx.xx.xxxx г. (п.п. 2.1, xx.xx.xxxxоговора). Родионовым А.Ю. обязательства по внесению инвестиционного взноса исполнены (л.д. 21 гр.дела __ т.1).

В соответствии с п. xx.xx.xxxxополнительного соглашения от xx.xx.xxxx г. к договору __ об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxx г. сумма инвестиционного взноса инвестора направляется на расходы по возведению жилого дома, ввод жилого дома в эксплуатацию, передачу жилого дома инвесторам и связанные с этим прочие расходы, в том числе затраты на проценты за пользование кредитными и другими привлеченными средствами, затраты на рекламно-информационное обслуживание, расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями, агентствами недвижимости, расходы, связанные с выполнением технических условий и обязательств перед органами самоуправления, налоги, сборы, отчисления и платежи в соответствии с Налоговым кодексом РФ, затраты на страхование: имущества, строительно-монтажных работ, ответственности за причинение вреда при эксплуатации опасного производственного объекта (л.д. 91).

Соглашением об уступке права требования от xx.xx.xxxx г. Родионов А.Ю. (инвестор) передал, а Паненко А.Д. (правопреемник инвестора) принял на себя право требования к ЖСК «Сухой Лог» по договору __ об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxx в части двухкомнатной квартиры __ расположенной по адресу: г.Новосибирск, ... (л.д. 90).

Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию выдано ЖСК «Сухой Лог» xx.xx.xxxx г. (л.д. 52).

По акту приема-передачи квартиры от xx.xx.xxxx г. ЖСК «Сухой Лог» передал Паненко А.Д. двухкомнатную квартиру __ расположенную по адресу: город Новосибирск, ..., площадью __0 кв.м. (л.д. 92).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами, в том числе договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом и иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Согласно ст. 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Строительство объекта – многоквартирного жилого дома по существующему адресу: г. Новосибирск, ..., велось на основании разрешения на строительство, выданного мэрией г.Новосибирска на завершение строительства 16-этажного жилого дома с магазином по ... в Заельцовском районе г.Новосибирска, продляющего разрешение от xx.xx.xxxx г. __ до xx.xx.xxxx г.

Договор об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx г., заключенный между ЖСК «Сухой Лог» и Родионовым А.Ю. содержит элементы договора подряда, в нем указан предмет, место исполнения работы, передача ее результата заказчику (ст. 703 ГК РФ), следовательно, к отношениям сторон подлежат применению требования закона, регулирующие отношения по договору подряда, в связи с чем у Родионова А.Ю. как у заказчика по договору возникло право требовать у подрядчика ЖСК «Сухой Лог» результат выполненной работы в виде квартиры. ЖСК «Сухой Лог», привлекающий денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома, не являлся собственником ни самого строящегося здания, ни квартир в нем, т.к. в силу Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» __ от xx.xx.xxxx г. (в редакции с последующими изменениями) этот объект являлся долевой собственностью инвесторов, в том числе первоначального инвестора строительства квартиры Родионова А.Ю.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Суд полагает, что стороной ответчика доказано создание объекта в виде квартиры __ площадью 93 кв.м. за счет инвестора Родионова А.Ю.

Истцом Некрасовой Т.В. не доказано строительство помещений, указанных в ее исковых требованиях, за счет всех инвесторов строительства многоквартирного дома.

Доводы истца основываются на том основании, что согласно проектной документации квартира __ должна быть построена однокомнатной площадью 43,8 кв.м. В соответствии с планом объекта ОГУП «Техцентр НСО» по состоянию на xx.xx.xxxx г. указана квартира __ как однокомнатная общей площадью 43,8 кв.м., жилой площадью 22,6 кв.м. (л.д. 61-66).

Однако в соответствии с данными рабочего проекта ОАО ПИ «Новосибгражданпроект» по проекту должно быть создано жилое помещение общей площадью 76,14 кв.м., жилой площадью 45,44 кв.м. (л.д. 67, 68), т.е. часть помещений, которые истец полагает помещениями общего пользования, изначально должны были быть помещениями квартиры по рабочему проекту.

Согласно ответа ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» проектная документация в ходе осуществления строительства объекта может быть существенно изменена, либо дополнена, в силу чего не всегда соответствует разработанная проектной документации построенного объекта. Проектная документация была передана заказчику ЖСК «Сухой Лог» по акту сдачи-приемки, в силу положений ГК РФ, регулирующих договорные отношения между сторонами, право собственности на выполненную и оплаченную исполнителем проектную документацию приобретает заказчик.

ООО «СИНСТРОЙКОМ» в своем письме от xx.xx.xxxx г. на имя председателя правления ЖСК «Сухой Лог» просит согласовать продажу спорной квартиры общей площадью 98,97 кв.м. (с учетом площадей лоджий, балконов), в связи с нецелесообразностью наличия колясочной ее площадь вошла в площадь спорной квартиры и указывает, что соответствующие изменения в проект подготовлены (л.д. 17 гр.дело __).

После чего застройщиком было принято решение о создании спорной квартиры как двухкомнатной общей площадью 93 кв.м. (с учетом вступившего с xx.xx.xxxx г. ЖК РФ площадь балконов, лоджий не входит в общую площадь квартиры).

В соответствии с паспортом проекта по состоянию на октябрь 2006 г. ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» квартира __ предусмотрена площадью 94,05 кв.м. (98,97 кв.м.) – л.д. 70 гр. дела __ том 1.

Истцом не опровергнуты доводы ответчика о том, что квартира вводилась в эксплуатацию как двухкомнатная общей площадью 93 кв.м. и была создана за счет инвестора Родионова А.Ю.

Согласно технического паспорта Новосибирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на xx.xx.xxxx г., кадастрового паспорта объекта квартира, расположенная по адресу: г. Новосибирск, ... ключи, д.8 кв. 73, является двухкомнатной, общей площадью 93 кв.м., жилой площадью 45,4 кв.м., расположена в многоквартирном жилом доме, 2007 года постройки (л.д. 50,51,96,97).

Данные первоначального осмотра специалистами БТИ выполнены до подписания акта ввода объекта в эксплуатацию и до передачи объекта инвестору Родионову А.Ю., содержат неточности, в частности противоречат первоначальному проекту, согласно которому помещение, обозначенное под № XXIII как подсобное нежилое помещение, должно являться спальней квартиры __ вход в квартиру также отображен неверно, что свидетельствует об искажении действительного состояния квартиры __ на момент осмотра.

Таким образом, истцом не доказано, что в квартире ответчиком Аксеновым Р.С., а также предыдущими владельцами квартиры производились какие-либо действия по реконструкции квартиры, приведшие к изменению ее площади, конфигурации помещений.

Кроме того, истец просит признать недействительной сделку купли-продажи квартиры, заключенную между Паненко А.Д. и Аксеновым Р.С., при этом между сторонами по делу отсутствуют договорные отношения.

В силу п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302