Гр. дело № 2-2889/2014

Поступило в суд 21.03.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2014г. г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска

в составе:

председательствующего судьи Еременко Д.А.

при секретаре Печеркиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Малова Н. М. к Решетинскому А. В., * о понуждении заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н ОВ И Л:

Истец Малов Н.М. обратился в суд с иском к * о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи земельного участка кадастровый ** и объекта незавершенного строительства кадастровый **, к Решетинскому А.В. с иском о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. 00 коп.

Исковое заявление мотивировано тем, что **** между ним и Решетинским А.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, которым стороны оговорили все существенные условия основного договора. Истец при заключении предварительного договора принимал на себя права и обязанности продать объект, а ответчик – купить объект. После оформления предварительного договора от **** стало известно, что ответчик не имеет свидетельств, подтверждающих право собственности на указанные объекты недвижимости. В связи с чем стороны договорились, что до момента получения свидетельства покупатель вносит авансы, окончательный расчет будет произведен после получения свидетельств о праве на объекты недвижимости.

Однако, ответчик, получив указанные свидетельства о праве собственности на объекты, письмом от **** ** уведомил истца Малова Н.М. о недействительности предварительного договора, отсутствии намерения на продажу данных объектов недвижимости.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 445 ГК РФ, истец просил суд об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании истец Малов Н.М., его представитель Михеев М.Н., уточнив исковые требования, дополнительно к изложенного в иске указав, что договор подписывался с Решетинским А.В. как единственным участником и директором * С ним же заключены были договоры о распределении долей при оформлении и продаже объектов недвижимости. Общий размер авансовых платежей составил 200 000 руб. 00 коп. Предварительный договор исполнялся стороной покупателя, о чем свидетельствуют расписки о получении денежных средств. Продавец обязательства по предварительному договору исполнял ненадлежащим образом. Решение Новосибирского районного суда *** не носит преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора по существу. На требование о заключении основного договора купли-продажи ответчик ответил отказом, аванс не возвращен. На основании вышеизложенного просили об удовлетворении заявленных исковых требований, солидарном возложении на ответчиков обязанности заключить договор, а также взыскании судебных расходов.

Представитель ответчика * ответчика Решетинского А.В. Бойков А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку предварительный договор заключался сроком до **** К настоящему времени срок истек, принятые предварительным договором обязательства прекращены. Требований о заключении основного договора к указанной дате не направлялось. Обязательства по уплате стоимости объектов Маловым Н.М. в полном объеме не исполнены. Предмет предварительного договора купли-продажи не согласован, поскольку на момент заключения такового ответчик * обладал лишь правами на земельный участок. Имеются расхождения в части указания площади застройки на земельном участке, не определены существенные характеристики самого объекта незавершенного строительства, имеется противоречие в адресе. Таким образом, предварительный договор купли-продажи между Решетинским А.В. и Маловым Н.М. является незаключенным. Кроме того, решением Новосибирского районного суда *** дана была оценка представленному предварительному договору, последний признан незаключенным. На основании вышеизложенного просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования Малова Н.М. необоснованными и не подлежащим удовлетворению последующим основаниям.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Ст. 429 ГК РФ определяются условия заключения предварительного договора. Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в том числе указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Ч. 4 ст. 445 ГК РФ закреплено право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор сторону, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, а последняя уклоняется от его заключения.

Из письменных материалов дела, пояснений сторон судом установлено следующее:

ответчику * на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под здание незавершенного строительства, площадь 4771 кв.м., адрес (месторасположение) *** кадастровый **, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации ** от ****

Также ответчику * на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, назначение не определено, площадь застройки 769,6 кв.м., степень готовности 77%, инвентарный **, литер А, адрес (местоположение) ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ** от ****

**** между гражданином Решетинским А.В., являющимся директором и единственным участником * действующим на основании Устава (далее Продавец), и Маловым Н.М. (далее - Покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому предметом договора купли-продажи является земельный участок и находящееся на нем незавершенное строительством двухэтажное здание по типовому проекту ** с площадью застройки 863,1 кв.м. со всеми подведенными в соответствии с проектом тех.сетями жизнеобеспечения в расположенном в ***, НСО на участке площадью 0,51 га, отведенным Барышевским сельсоветом под строительство административного здания (Объект) (л.д. 10-11).

Согласно разделу «Предмет договора купли-продажи» данный Объект принадлежит * на основании договора купли-продажи от **** между * и государственным предприятием – *

Стоимость объекта определена сторонами в размере 1 350 000 руб. 00 коп., указанные денежные средства должны быть оплачены покупателем в соответствии с графиком, изложенным в разделе «Порядок оплаты и передача Объекта» указанного предварительного договора. Передача 100% доли осуществляется в 10 дневный срок после полной оплаты. Данный график оплаты является дополнительным соглашением к договору между директором * и Маловым Н.М. от ****

Разделом «Срок действия договора» стороны определили, что договор вступает в силу с момента его подписания **** и действует до окончания сделки ****

Истец Малов Н.М. обращаясь с настоящим иском в суд, указывает, что между ним и * заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного объекта недвижимости.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также в силу ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно положениям пункта 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07. 2007г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Из буквального толкования вышеуказанных норм права следует, что договор купли-продажи земельного должен содержать четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка. К таким индивидуализирующим признакам, в том числе, относятся сведения о границах земельного участка, позволяющие категорично определить отчуждаемое недвижимое имущество.

Оценив представленный предварительный договор купли-продажи от **** суд приходит к выводу, что сторонами при его заключении не были согласованы существенные условия, позволяющие определить его предмет, а именно: не определены существенные признаки как земельного участка, так и незавершенного строительством объекта.

Предварительный договор не содержит сведений о земельном участке как об объекте недвижимого имущества: не указаны границы земельного участка, не указана площадь земельного участка, его месторасположение, не установлен ориентир, относительно которого определяется месторасположение участка, не указано назначение земельного участка. Имеется разночтение в площадях земельного участка при указании в договоре -0,51га и указании в свидетельстве -4471 кв.м. Из предмета представленного предварительного договора от **** также не следует, какой именно объект незавершенный строительством приобретается покупателем. Имеются существенные разночтения в договоре и свидетельстве о праве собственности при указании площади застройки незавершенного строительство объекта: в договоре указано - 863,1 кв.м.. в свидетельстве – 769,6 кв.м. Не содержит предварительный договор сведений о степени готовности объекта, инвентарном и кадастровом номере, описании месторасположения объекта, не имеется технического описания объекта.

Также договор не содержит четких сведений о том, на каком основании продавцу принадлежат данные объекты недвижимости, имел ли ответчик право распоряжаться данным имуществом. При этом, истцом представлен в подтверждение права собственности продавца, договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ** заключенный между *** и * от **** т.е. после даты заключения предварительного договора. Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано ответчиком * ****

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что правовые основания для понуждения ответчика к заключению с истцом основного договора купли-продажи земельного участка отсутствуют, поскольку сторонами в предварительном договоре не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, предусмотренным статьей 554 ГК РФ, предварительный договор от **** является незаключенным. Исковые требования Малова Н.М. о возложении на ответчиков солидарно обязанности заключить основной договор купли-продажи являются также необоснованными.

В силу ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Истец не представил суду доказательств возникновения солидарной ответственности, солидарной обязанности Решетинского А.В. и * перед Маловым Н.М. Данные доводы иска необоснованны.

Вопросы правомерности удержания полученных от Малова В.Н. денежных средств *, Решетинским А.В. не являются предметом настоящего спора, подлежат выяснению в ином процессе.

Требования о взыскании судебных расходов являются производными от основного требования о возложении обязанности заключить основной договор, в удовлетворении данного требования было отказано. С учетом положений ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в пользу Малова Н.М. взысканию не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Малова Н.М. к Решетинскому А.В., * о понуждении к заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании судебных расходов – ОСТАВИТЬ БЕЗ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Железнодорожный районный суд ***.

Судья Еременко Д.А.

Копия верна.

Подлинное решение находится в материалах гр. дела № 2-2889/2014

Железнодорожного районного суда г. Новосибирска

Секретарь Печеркина И.А.