Дело № 2-1903/2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2015 г. г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Симоненко М.Н.

При секретаре Нерух И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент ИТБ 2013» к Буяновой Олесе Анатольевне, Буянову Денису Юрьевичу о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

ЗАО «Ипотечный агент ИТБ 2013» обратилось в суд с иском к Буяновой О.А., Буянову Д.Ю., в котором просит взыскать в свою пользу солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору № 0059/НСК от 29.11.2012 года по состоянию на 26.03.2015 года в размере 1 874 026 руб. 89 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 799 683,96 руб.; сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 68 390,71 руб.; начисленные пени в размере 5 952,22 руб., проценты за пользование займом в размере 14 % годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу из расчета 1 799 683,96 руб., начиная с 27.03.2015 года и по день фактического возврата займа (включительно); расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 570 руб. 13 коп.; обратить взыскание на квартиру расположенную по адресу: г. Новосибирск, улица <адрес>, условный номер: №, путем продажи с публичных торгов, установив ее начальную продажную цену в размере 2 850 000 рублей.

В обоснование иска истец указал, что 29.11.2012 года между КБ «Канский» ООО и Буяновой Олесей Анатольевной, Буяновым Денисом Юрьевичем был заключен кредитный договор № 0059/НСК, в соответствии с которым ответчикам был предоставлен ипотечный заем в размере 2 280 ООО рублей сроком на 336 месяцев для приобретения в общую совместную собственность жилого помещения. Заемные средства были выданы заемщику 29.11.2012г., что подтверждается платежным поручением №1. Ответчики за счет заемных средств в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 29.11.2012 года приобрели в общую совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. <адрес> Одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру в обеспечение обязательств ответчиков по кредитному договору регистрирующим органом, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», была зарегистрирована ипотека (залог) права собственности на квартиру. Стоимость предмета ипотеки по состоянию на 22.11.2012 года, в соответствии с разделом 5 закладной, согласована сторонами в размере 2 850 000 рублей исходя из данных отчета об оценке 604-12. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной 06.12.2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области первоначальному залогодержателю - ООО КБ «Канский». Законным владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент ИТБ 2013», о чем, согласно п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке, имеется соответствующая запись в графе «Отметки о смене владельца закладной», сделанная предыдущим владельцем. В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Возврат кредитных средств, согласно п. 3 Кредитного договора и п.1.12. Условий и порядка гния обязательства по закладной, определен путем осуществления ежемесячного внесения на счет залогодержателя не позднее последнего числа каждого месяца (кроме первого и последнего платежа). Начиная с апреля 2014 года платежи в счет погашения задолженности ответчиками вносились с существенными просрочками. В связи с неоднократным допущением ответчиками просрочек внесения ежемесячного (аннуитетного) платежа на срок более чем 30 календарных дней и с учетом того, что данные просрочки имели место более трех раз в течение 12 месяцев, истец, согласно договора, а также п. 5.1 Условий и исполнения денежного обязательства по закладной, потребовал полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления ответчикам письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов и суммы неустойки. Право истца на досрочное истребование кредита в том числе закреплено в ст. 811 ГК РФ, согласно которой, если кредитным договор предусмотрено возвращение денежных средств по частям (т.е. аннуитетными платежами), то при нарушении заемщиками срока, установленного для внесения очередного платежа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы вместе с причитающимися процентами. Ответчиками обязанность вернуть истцу денежные средства, уплатить начисленные проценты за пользование денежными средствами и неустойки до настоящего момента не исполнена. По состоянию на 26.03.2015 года просроченная задолженность ответчиков перед истцом составляет 1 874 026 руб. 89 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу -1 799 683,96 руб.; сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 68 390,71 руб.; начисленные пени в размере 5 952,22 руб. Кроме того, до момента фактического возврата займа (включительно) в соответствии с условиями договора займа и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 14 % процентов годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,1 % за каждый день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа. В соответствии с ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Согласно ч. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Поскольку сумма неисполненного ответчиками обязательства на момент подачи искового заявления превышает 5% от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства превышает установленный срок, Истец считает, что имеются все основания для обращения взыскания на квартиру. Более того, ч. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке прямо предусмотрено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное - а условиями закладной иное не предусмотрено - обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Поскольку обязательство ответчиков подлежало исполнению периодическими платежами, со стороны ответчиков имело место нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев предшествующих дате обращения в суд, имеются все основания для обращения взыскания на квартиру. В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению); являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. По состоянию на 26.03.2015 года размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости квартиры составляет 1 974 026 руб. 89 коп. Ввиду того, что ответчики по-прежнему не исполняют свои обязанности по уплате ежемесячных платежей, сумма задолженности ответчиков увеличивается; проценты за пользование займом продолжают начисляться; и, как следствие, окончательную сумму денежных требований истца к ответчикам возможно определить лишь на момент реализации предмета залога в ходе исполнительного производства. Ввиду того, что положениями ст. 54 Закона об ипотеке прямо предусмотрено взыскание сумм, исчисляемых в процентном отношении, а также учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 13/14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», согласно которым при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа, проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму кредита в размере и в порядке, определенных п. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге, считаем, что до момента фактического возврата займа в соответствии с условиями договора займа и закладной на остаток задолженности по основному долгу в пользу истца подлежат начислению проценты в размере 14 % процентов годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой квартиры, указанной в закладной в размере 2 850 000 рублей. В силу ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов (л.д. 5-7).

В судебное заседание представитель истца ЗАО «Ипотечный агент ИТБ 2013» не явился, извещен (л.д. 188), просил дело рассмотреть в свое отсутствие (л.д. 174).

Ответчики Буянова О.А., Буянов Д.Ю. в судебное заседание не явились, извещены лично (л.д. 189 телефонограмма), ранее представили письменные возражения (л.д. 79-80).

Представитель ответчика Буянова Д.Ю. по устному заявлению – Музафин В.Р. исковые требования признал частично, в размере 102 124 рублей, пояснил, что действительно была допущена просрочка платежей, на данный момент доверители планируют погасить задолженность и войти в график погашения, считает требование об обращении имущества, является преждевременным, часть кредита уже уплачена, также на погашение пошли средства материнского капитала в размере 429 408 руб. 50 коп. В части расторжения договора и реализации квартиры требования не признал.

Представитель третьего лица – отдела опеки и попечительства Калининского района г. Новосибирска в судебное заседание не явилась, извещена.

Суд, выслушав пояснения представителя ответчика Буянова Д.Ю., изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статья 452 ГК РФ устанавливает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекают из существа кредитного договора.

В силу ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Из материалов дела следует, что 29 ноября 2012 года между КБ «Канский» ООО и Буяновой Олесей Анатольевной, Буяновым Денисом Юрьевичем был заключен кредитный договор № 0059/НСК, в соответствии с которым ответчикам был предоставлен ипотечный заем в размере 2 280 000 рублей сроком на 336 месяцев для приобретения в общую совместную собственность жилого помещения (л.д. 37-54). 29.11.2012г. между Макаровой Н.И. и Буяновой О.А., Буяновым Д.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. <адрес> стоимостью 2 850 000 рублей (л.д. 56-61).

Согласно п. 4.4.1 кредитного договора (л.д. 47-48) кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы нестойки (при наличии) в следующих случаях:

а) при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней;

б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна;

в) в случае полной или частичной утраты или повреждения недвижимого имущества;

г) при грубом нарушении правил пользования недвижимым имуществом, его содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности недвижимого имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения недвижимого имущества;

д) при необоснованном отказе кредитору в проверке недвижимого имущества;

е) при обнаружении незаявленных обременений на недвижимое имущество;

ж) при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств, предусмотренных п. 4.1.5.;

з) в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Согласно п. 4.4.2 кредитного договора (л.д. 48) кредитор имеет право обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований кредитора в случаях, установленных в п. 4.4.1 договора.

Согласно п. 5.2 кредитного договора (л.д. 49) при нарушении сроков возврата кредита заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пеней в размере 0,01% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора/уполномоченного кредитором лица (включительно).

Кредитным договором № 0059/НСК от 29.11.2012 года предусмотрено, что надлежащее исполнение всех обязательств заемщика по кредитному договору обеспечивается ипотекой квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. <адрес>

Право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, оформленной 06 декабря 2012г. Буяновой О.А., Буяновым Д.Ю. и первоначальным залогодержателем КБ «Канский» ООО, в соответствии с п.5 закладной денежная оценка предмета ипотеки составляет 2 850 000 рублей 00 копеек, на основании отчета ООО «Российское общество оценщиков» № 604-12 от 22 ноября 2012г. (л.д. 8-21).

Ипотека в силу закона зарегистрирована Управлением Росреестра по Новосибирской области 06 декабря 2012 г. за N 54-54-01/572/2012-618 (л.д. 18).

Согласно платежного поручения № 1 от 29.11.2012г. Буяновой О.А. по договору № 0059/НСК были предоставлены денежные средства в размере 2 280 000 рублей (л.д. 55).

П. 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 2 настоящей статьи для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 1 статьи 384 ГК РФ объем прав кредитора если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В ч