Гр. дело № 2-235/2016

Решение

Именем Российской Федерации

26 июля 2016 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд города Новосибирска

в составе:

судьи Гаврильца К.А.,

при секретаре Чудовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Омолоевой В. А. к Островскому А. Е., Кузнецовой О. Н. о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

1. Омолоева В.А., обратившись в суд с данным иском, в окончательной редакции заявленных требований указала, что xx.xx.xxxx г. заключила с Островским А.Е. договор купли-продажи принадлежащего ей индивидуального жилого дома с земельным участком, расположенного в г. Новосибирске по ....

Указанный договор является недействительным, как заключенный под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ, п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от xx.xx.xxxx __ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Подтверждением того, что сделка купли-продажи от xx.xx.xxxx г. между Омолоевой В.А. и Островским А.Е. совершена под влиянием обмана Омолоевой В.А. являются следующие обстоятельства.

1) По заявлению Омолоевой В.А. проводилась проверка отделом полиции __ «Октябрьский». В рамках данной проверки были взяты объяснения со всех участников данной сделки, которые отражены в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от xx.xx.xxxx г.

В своем объяснении Островский А.Е. пояснил, что в августе xx.xx.xxxx г. его супруге позвонила ее знакомая <данные изъяты>, предложившая заработать __ рублей, выступив в роли покупателя дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, .... Он, вместо своей супруги решил выступить в роли покупателя указанного имущества. <данные изъяты>. свела его с девушкой по имени Наталья, которая предложила ему выступить в роли добросовестного покупателя данного дома, для чего будет необходимо съездить к нотариусу, где подписать документы для покупки дома. При этом Наталья сказала, что денежные средства за дом она самостоятельно передаст продавцу Омолоевой В.А. Наталья убедила Островского А.Е. в законности сделки, на что он ответил согласием выступить в роли покупателя. Сама Наталья не могла выступить в роли покупателя по причине отсутствия паспорта, находящегося на замене. Островский А.Е. сообщал Наталье, что у него денежных средств на покупку дома не имеется, на что Наталья объяснила, что она предоставит денежные средства и расчет за дом будет произведен в полном объеме и он может не волноваться.

Впоследствии, Островский А.Е., Наталья и парень по имени Алексей направились к нотариусу, где Островский А.Е. выписал доверенность на имя Алексея, но как понял позднее, данная доверенность не пригодилась. Затем направились в МФЦ, где находилась продавец дома Омолоева В.А., которую Островский А.Е. увидел впервые.

Далее он и Омолоева В.А. направились к регистратору для заключения договоров, но регистратор пояснил, что договор заключен неверно и его нужно будет переделать. В офисе переделали договоры, поставили в них свои подписи. Договоры купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от xx.xx.xxxx г. остались в офисном помещении, Островский А.Е. ушел, при этом каких-либо денежных средств в сумме __ рублей и __ рублей он Омолоевой В.А. не передавал. Островский А.Е. доверял Наталье и поэтому у него не возникло сомнений в законности сделки.

Примерно xx.xx.xxxx г. Островскому А.Е. позвонила Наталья и пояснила, что необходимо подъехать в МФЦ и забрать готовые документы, он приехал в МФЦ и забрал документы, а именно: договор купли-продажи от xx.xx.xxxx г., а также свидетельство о регистрации права собственности, согласно которому он стал новым собственником дома, хотя каких-либо денежных средств он за данный дом Омолоевой В.А. не передавал. Денежные средства за дом должна была передать Наталья. Он забрал в МФЦ документы и передал их Наталье. Спустя примерно два дня ему позвонила Наталья и пояснила, что надо сделать доверенность на подругу Омолоевой В.А. - Мерзлякову Л.В., он ответил согласием и выдал данную доверенность. За сделку купли-продажи от xx.xx.xxxx. Наталья ему обещанные денежные средства в сумме __ рублей не дала, пояснив, что как только продаст дом, то тогда отдаст ему __ рублей. Примерно в октябре xx.xx.xxxx г. ему вновь позвонила Наталья и пояснила, что нашла покупателя на данный дом и необходимо подъехать в агентство недвижимости «<данные изъяты>» для заключения сделки по продаже дома. Он подъехал в офис <данные изъяты>, где находились Наталья и покупатель Кузнецова О.Н., с которой он заключил договор купли-продажи недвижимости от xx.xx.xxxx г. Также Наталья передала ему оригинал расписки о получении Омолоевой В.А. __ рублей, а также другие документы, какие именно Островский А.Е. не помнит, поскольку сразу передал их риэлтору по имени Денис. Затем направились на ..., где подали документы на регистрацию сделки. Кузнецова О.Н. оставила денежные средства в сумме __ рублей в агентстве недвижимости, потому что возникли сомнения в подлинности написанной расписки Омолоевой В.А. Об этом он сообщил Наталье. Наталья ответила, что все в порядке. xx.xx.xxxx г. Островскому А.Н. позвонили сотрудники агентства недвижимости и пояснили, что документы готовы и их можно забрать. Островский А.Е. забрал с Росреестра готовые документы. В <данные изъяты> Кузнецова О.Н. передала ему __ рублей, из которых __ рублей он передал Кузнецовой О.Н. как залог о том, что не имеется задолженности по коммунальным платежам, __ рублей передал агентству недвижимости за оказанные услуги, остальные денежные средства отдал Наталье, а Наталья заплатила ему __ рублей за проделанную работу. Островский А.Е. денежных средств Омолоевой В.А. в сумме __ рублей и __ __ рублей за приобретенные жилой дом и земельный участок не передавал.

Из указанных пояснений Островского А.Е. следует, что он и не собирался покупать у Омолоевой В.А. спорные жилой дом и земельный участок, уплачивать ей денежные средства в сумме __ рублей и __ рублей, поскольку не имел таких денежных средств, сделка купли-продажи от xx.xx.xxxx. совершена им лишь с целью заработать __ рублей, выступив на стороне покупателя по предложению некой Натальи.

Из пояснений Островского А.Е. следует, что он являлся лишь формальным участником сделки, никогда не видел приобретаемое имущество, не принимал его, и не намеривался нести права и обязанности покупателя, уплачивать Омолоевой В.А. денежные средства за приобретенное имущество.

Налицо признаки обмана - намеренное введение в заблуждение участника сделки Омолоевой В.А.; умолчание Островским А.Н. об обстоятельствах совершения сделки, о том, что он не являлся покупателем спорного имущества и не намеревался его оплачивать.

Также из пояснений Островского А.Е. следует, что в подтверждение факта передачи Омолоевой В.А. денежных средств по договору купли-продажи от xx.xx.xxxx г. Наталья передала ему расписку на сумму __ рублей, о том что якобы Омолоева В.А. получила от Островского А.Е. денежные средства в размере __ рублей за проданное имущество по договору купли-продажи от xx.xx.xxxx г.

В связи с проводимой по заявлению Омолоевой В.А. проверкой выполнена почерковедческая экспертиза. Экспертным заключением от xx.xx.xxxx г. установлено, что подпись от имени Омолоевой В.А. в расписке от xx.xx.xxxx. выполнена не Омолоевой В.А., а другим лицом.

Тем самым, предъявление со стороны Островского А.Е. в качестве доказательства исполнения обязательств по оплате по договору купли-продажи от xx.xx.xxxx г. поддельной расписки, свидетельствует о том, что покупатель изначально не намеревался исполнять сделку, Островский А.Е. преследовал противозаконную цель, выдавая себя за покупателя, обманывая Омолоеву В.А. в частности в том, что для оплаты стоимости спорного имущества кредитное учреждение готово предоставить ему заемные денежные средства при условии что, спорное имущество будет передано в залог, и вот почему в договоре купли-продажи от xx.xx.xxxx. необходимо указать условие о том, что, ипотека в силу закона не возникает, несмотря на условие о том, что полную стоимость денежных средств покупатель отдает продавцу только не позднее 5 календарных дней с даты регистрации перехода права собственности и получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права на спорный объект.

Указанные условия Островский А.Е. и не предполагал исполнять изначально в момент совершения сделки.

2) Договор купли-продажи недвижимости, заключенный xx.xx.xxxx. между Островским А.Е. и Кузнецовой О.Н., является недействительной сделкой ввиду следующего.

Во-первых, право собственности Островского А.Е. на имущество, являющееся предметом договора, зарегистрировано на основании ничтожной сделки, тем самым, на момент совершения сделки xx.xx.xxxx г. Островский А.Е. не являлся собственником отчуждаемого имущества и не мог им распоряжаться.

Во-вторых, право собственности Островского А.Е. зарегистрировано на основании договора купли-продажи от xx.xx.xxxx., который содержит условие, что покупатель оплачивает продавцу цену договора __ рублей не позднее 5 календарных дней с даты регистрации перехода права собственности по договору.

В качестве доказательства такой оплаты по договору от xx.xx.xxxx. была предоставлена поддельная расписка от имени Омолоевой В.А. от xx.xx.xxxx.

Тем самым, право собственности Кузнецовой О.Н. на спорное имущество зарегистрировано на «порочном» основании.

Кузнецова О.Н. со своей стороны как покупатель не приняла должной осмотрительности и разумности, ее не насторожило то обстоятельство, что согласно договору купли-продажи от xx.xx.xxxx. и расписки от xx.xx.xxxx. Островский А.Е. приобрел спорное имущество за __ рублей. И в то же время, спустя лишь месяц с момента приобретения имущества за __ рублей, xx.xx.xxxx г. Островский А.Е. продает данное имущество за __ рублей, т.е. на __ рублей дешевле.

По изложенным основаниям просила признать недействительным договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от xx.xx.xxxx., заключенный между Омолоевой В.А. и Островским А.Е., применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования в
ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Кузнецовой О.Н. на спорное имущество: дом (кадастровый __) и земельный участок (кадастровый __), расположенные по ... ..., восстановить в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности Омолоевой В.А.; истребовать индивидуальный жилой дом и земельный участок из чужого незаконного владения Кузнецовой О.Н.

2. В судебное заседание Омолоева В.А. не явилась, извещена, просила о рассмотрении дела без ее участия. Ее представитель Молодцева Т.А. заявленные требования поддержала в полном объеме, подтвердила о наличии у Омолоевой В.А. намерения продать квартиру.

Островский А.Е. в судебное заседание не явился, извещался в установленном порядке, причины неявки суду не сообщил.

Кузнецова О.Н. представила заявление с просьбой рассматривать дело без ее участия. Ее представитель Кирилова Н.В. просила в иске отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, в соответствии с которыми в силу подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела документов установлено, что между Омолоевой В.А.(продавец) и Островским А.Е. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенного по адресу: г. Новосибирск, .... Согласно п. 6 договора купли-продажи от xx.xx.xxxx г. договор имеет силу акта приема- передачи и продавец продала и передала, а Островский А.Е. купил и принял в собственность объект недвижимости - жилой дом, по вышеуказанному адресу.

На основании заключенного договора купли-продажи за Островским А.Е. было зарегистрировано право собственности на жилой дом и участок, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ....

Как следует из представленных в судебном заседании документов и подтверждается материалами дела, договор купли-продажи от xx.xx.xxxx г. исполнен сторонами в полном объеме: Омолоева В.А. (продавец) продала и передала, а Островский А.Е. (покупатель) принял и исполнил условия договора, как покупатель зарегистрировал право собственности.

Стороной истца не представлены бесспорные доказательства, свидетельствующие о том, что при совершении сделки стороны не намеривались её исполнять либо требовать её исполнения, а также, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена.

Поскольку сторонами осуществлено фактическое исполнение сделки, ответчиком совершены необходимые действия, направленные на возникновение, изменение и прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей и свидетельствующие о действительной воле сторон на совершение купли-продажи недвижимости, согласно условиям оспариваемого договора, а доказательств обратного истцом не представлено, оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Также в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что сделка между Островским и Кузнецовой является недействительной.

Сделка, совершенная между Островским Е.А. и Кузнецовой О.Н. соответствует всем требованиям Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ГК РФ. Кузнецова О.Н. является добросовестным приобретателем дома и земельного участка находящегося в г. Новосибирске, ... ..., так как не знала и не могла знать о каких-либо взаимоотношениях Омолоевой В.А. и Островского Е.А. На момент заключения договора купли-продажи с Кузнецовой О.Н., именно Островский Е.А. был собственником дома и имел законные основания им распоряжаться. Таким образом, бремя доказывания того, что приобретатель имущества знал или должен был знать, об отсутствии согласия других участников сделки на отчуждение этого имущества законодатель возлагает на истца, обратившегося за защитой своего права. Данных о том, что Кузнецова О.Н. знала или должна была знать, о том, что Омолоева В.А. не желала возникновения последствий по совершенной ею сделке в материалах дела отсутствуют и истцом суду не представлено.

Доводы истца о том, что со стороны ответчика усматривается
злоупотребление правом, Кузнецова О.Н. не предприняла должной осмотрительности и разумности - необоснованны и не подтверждены доказательствами.

Исходя из положений ст. 10 ГКРФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. По изложенным основаниям просила в иске отказать.

3. Суд, выслушав объяснения сторон, изучив письменные доказательства, полагает необходимым в удовлетворении иска отказать, исходя из следующих правовых оснований и установленных при рассмотрении дела обстоятельств.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определ