Дело № 2-2160/2016

Поступило в суд 08.09.2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 декабря 2016 года г. Новосибирск

Первомайский районный суд г.Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Зотовой Ю.В.,

при секретаре Коморниковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лошкарева С. М. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области о признании недействительными публичных торгов, договора купли – продажи заключенного на торгах и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Лошкарев С.М. обратился в суд с иском, просил признать договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным; применить последствия недействительности сделки в форме двойной реституции.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> договор, по которому с публичных торгов приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Яресько О.А., Яресько А.А. В соответствии с п. 1.4 договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартира находилась в залоге у ОАО «Агентства финансирования жилищного строительства» (Залогодержатель-2), к которому истец обратился для погашения регистрационной записи об ипотеке, после чего были поданы документы в Управление Росреестра по НСО. Однако, ДД.ММ.ГГГГ получен отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру, так как отсутствует согласие Залогодержателя – 1 на отчуждение квартиры. После изучения документов, установлено, что залогодержателем – 1 является ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие». При обращении к данному Залогодержателю для снятия залога с квартиры, разъяснено о необходимости предоставить в адрес залогодержателя - 1 документы, подтверждающие перечисление денежных средств в счет оплаты ипотечного кредита. Из полученных сведений от судебных приставов – исполнителей известно, что перечисленные истцом денежные средства от покупки квартиры распределены между Залогодержателем – 2, должниками и иными лицами, а адрес Залогодержателя – 1 денежные средства не перечислялись. Считает, что нарушены процедура организации и проведения публичных торгов по реализации квартиры, а именно служба судебных приставов не получила согласие Залогодержателя – 1 на отчуждение квартиры. Кроме того, Управление Росимущества по НСО обладало сведениями о том, что квартира находится в залоге у двух залогодержателей на момент выставления квартиры на торги, но не проверил имеется ли в материалах, представленных службой судебных приставов согласие Залогодержателя – 1 на реализацию квартиры путем продажи с публичных торгов.

В последствие истец уточнил заявленные требования и просил признать публичные торги по продаже квартиры, общей площадью 69,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> недействительными; признать договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным; применить последствия недействительности сделки в форме двойной реституции (л.д.158-161 том 1).

Истец – Лошкарев С.М. и его представитель – Андриевский А.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержали и просили удовлетворить их в полном объеме, дали соответствующие объяснения.

Представитель ответчика – Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен лично, причин неявки суду не сообщил, об отложении дела не просил, ходатайств не представил. Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель Полевская Д.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, полагала, что порядок организации и проведения торгов установленный законом не нарушен, а нарушения, допущенные судебным приставом – исполнителем в рамках исполнительного производства основанием для признания публичных торгов недействительными не имеется. Следовательно, основания для признания недействительным договора купли – продажи отсутствуют.

Представитель третьего лица - ОСП по Первомайскому району г.Новосибирска в судебное заседании не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил.

Представители третьих лиц – ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» Сухотерин А.Г., действующий на основании доверенности, и ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» Соколова Н.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагали, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Третьи лица – Яресько А.А., Яресько О.А., действующие на основании доверенности в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено, что на основании решения Калининского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ выдан исполнительный лист о взыскании солидарно с Яресько А.А., Яресько О.А. в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженности по договору стабилизированного займа, штрафных санкций (пеней) по договору, процентов за пользование займом, государственной пошлины, а также об обращении взыскания на заложенное имущество трехкомнатную квартиру, общей площадью 69,6 кв.м., жилой площадью 40,5 кв.м., по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости квартиры в размере 2 616 000 рублей, который предъявлен для исполнения в ОСП <адрес> (л.д.37-39,174-176,194-199 том 1).

На основании указанного исполнительного листа судебным приставом – исполнителем Тарасовой О.А. возбуждено исполнительное производство №-ИП (л.д.36,177 том 1).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что правообладателями квартиры являются на праве совместной собственности Яресько О.А., Яресько А.А.. Имеются ограничения (обременения): 1) в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ за № в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие»; 2) в силу договора от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства»; 3) запрещение от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления о запрете совершения регистрационных действий с имуществом, подлежащим государственной регистрации судебного пристава – исполнителя ОСП Первомайского района г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40-42 том 1).

На основании постановления о передаче арестованного имущества на торги вынесенного судебным приставом – исполнителем ОСП Первомайского района г.Новосибирска Тарасовой О.А. от ДД.ММ.ГГГГ трехкомнатная квартиры по адресу: <адрес> общей стоимостью 2 616 000 рублей без учета НДС в количестве 1 лотов передана в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Новосибирской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (л.д.34-35 том 1).

Извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества опубликовано в газете «Советская Сибирь» № от ДД.ММ.ГГГГ, размещено на сайте Территориального управления: http://54.rosim.ru, а также на сайте http://torgi.gov.ru, в котором содержались сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества (Об ипотеке в силу Закона, ипотеке в силу договора, запрещении), о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене, указание на собственника (правообладателя) имущества (л.д. 43-47,178-181 том 1).

В опубликованных извещениях также разъяснено, что дополнительную информацию об объектах и порядке проведения аукциона, а также ознакомиться с приложенными к заявке документами можно по адресу организатора торгов по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ заседанием комиссии Территориального управления Росимущества в Новосибирской области публичные торги в форме открытого аукциона по продаже арестованного заложенного имущества, принадлежащего Яресько О.А., Яресько А.А. признаны несостоявшимися, в связи с тем, что заявок на участие в торгах не поступало (л.д.48-50,185-191 том 1).

На основании постановления судебного пристава – исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ цена имущества, переданного на реализацию была снижена на 15% итого на сумму 2 223 600 рублей (л.д.55-56 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ вновь организатором торгов в газете «Советская Сибирь» № от ДД.ММ.ГГГГ, на сайте Территориального управления: http://54.rosim.ru, а также на сайте http://torgi.gov.ru, размещены извещения о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже <адрес> (л.д.57-61 том 1).

В опубликованных извещениях также содержались все необходимые сведения, в том числе сведения об обременениях (ипотеке в силу закона, ипотеке в силу договора, запрещении), а также сведения о том, что у организатора торгов по адресу: <адрес> можно получить дополнительную информацию об объектах, предмете торгов и порядке проведения аукциона, ознакомиться с приложенными к заявке документами (л.д.51-54 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ в числе других граждан, ознакомившихся с извещениями о проведении торгов, заявку на участие в торгах в 10 – 00 час ДД.ММ.ГГГГ подал Лошкарев С.М., который в заявке своей подписью удостоверил, что с порядком организации и проведения торгов по продаже арестованного (заложенного) имущества, ознакомлен, изучил предмет торгов, ознакомился с пакетом документов в отношении данного имущества. В пункте 6 заявки на участие в торгах Лошкарев С.М. указал, что поставлен организатором торгов в известность о том, что на момент подачи настоящей заявки в отношении указанного в пункте 1 заложенного имущества (<адрес>) имеются зарегистрированные ограничения (обременения) права: залог (л.д.98-99 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области и Лошкаревым С.М. заключен договор о задатке №ДЗ/66, в котором Лошкарев С.М. собственноручно написал, что с документами ознакомлен, обременения известны (л.д.100-102 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ состоялись повторные публичные торги в форме открытого аукциона, победителем которых стал Лошкарев С.М. (л.д.113-127 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ Лошкарев С.М. по платежному поручению № произвел окончательный расчет за приобретаемую им квартиру по цене 2 557 140 рублей, которая ТУ Росимущества по НСО перечислена на расчетный счет Первомайского отдела УФССП России по НСО (л.д.128, 129-131,136 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, согласно Положению о Территориальном управлении, Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», соглашению о взаимодействии ФССП и Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ №, протокола о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 5 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (продавец) и Лошкаревым С.М. (покупатель) заключен договор, по которому продавец передал, а покупатель оплатил на условиях указанных в пункте 2 настоящего договора и принял в собственность следующее арестованное недвижимое имущество, а именно: квартиру, общей площадью 69,6 кв.м., кадастровый №;439, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве совместной собственности Яресько О.А., Яресько А.А. (л.д.11-13, 133-135 том 1).

Из пункта 1.3 договора следует, что «покупатель» поставлен «продавцом» в известность, что на момент заключения настоящего договора, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении имущества имеются следующие ограничения: ипотека в силу закона; ипотека в силу договора; запрещение.

Квартира и правоустанавливающие документы переданы Лошкареву С.М. по акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14,132 том 1).

Денежные средства в размере задолженности по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между Яресько и ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» в сумме 1 200 680,70 рублей перечислены судебным приставом – исполнителем ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № (л.д.193,236 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 588 901,33 рублей возвращены на расчетный счет должника Яресько О.А., денежные средства в размере 601 161,32 рублей возвращены на расчетный счет должника Яресько А.А., что подтверждается платежными поручениями (л.д.237 том 1, л.д.11 том 2).ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства №-ИП (л.д.239 том 1, л.д. 12 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ Лошкарев С.М. обратился в ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» по вопросу снятия обременения в виде ипотеки в силу Закона. Однако, ДД.ММ.ГГГГ ему банком дан ответ о том, что для снятия обременения в виде ипотечного кредита по недвижимого имуществу необходимо представить документ, подтверждающий перечисление денежных средств в ПАО Банк «ФК Открытие» (л.д.18,19 том 1).

При обращении Лошкарева С.М. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации права собственности на квартиру, ДД.ММ.ГГГГ дано сообщение № об отказе, поскольку согласия залогодержателя ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» на отчуждение квартиры по договору на государственную регистрацию не представлено. Также не представлено документов, подтверждающих, что ипотека в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» прекращена (л.д.15-17 том 1).

Истец считает, что нарушены процедура организации и проведения публичных торгов по реализации квартиры, а именно служба судебных приставов не получила согласие ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (Залогодержателя – 1) на отчуждение квартиры. Кроме того, Управление Росимущества по НСО обладало сведениями о том, что квартира находится в залоге у двух залогодержателей на момент выставления квартиры на торги, но не проверило, имеется ли в материалах, представленных службой судебных приставов согласие ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (Залогодержателя – 1) на реализацию квартиры путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 1 ст. 449.1. Гражданского кодекса РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В силу ч. 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Частью 4 ст. 449 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Извещение должно содержать наряду со сведениями о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене, также указание на собственника (правообладателя) имущества.

Согласно ст. 449. Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законод