Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«06» марта 2017г.<адрес>

Советский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующегосудьи Власовой О.В.

При секретареКорниенко В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Протопопова А. И., Габуда Н. А., Поповой Н. К., Гуткина В. Р., Груне М. А., Кононовой Г. В., Герасимова В. А., Кузьмицкого А. Ю., Сычева А. В., Сычева А. А., Кондратьева А. А.ча, Конобеева О. В., Бедрань В. А., Кравченко В. С., Протопоповой А. В. к ТСЖ «Морской 3», ООО «Радужный клевер», Дубчак С. В. о признании договоров аренды недействительными, применении последствий недействительности сделок,

У С Т А Н О В И Л :

Протопопов А.И. и другие обратились в суд с иском к ТСЖ «Морской 3», ООО «Радужный клевер», Дубчак С.В. о признании договоров аренды недействительными, применении последствий недействительности сделок, указав, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>. Также на праве общей долевой собственности им принадлежит расположенное в жилом доме общее имущество – нежилое помещение (подвал) общей площадью 573,3 кв.м. С 03.03.2010 деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Морской 3». До 25.04.2016 председателем ТСЖ являлся Шпыхов И.В. В период с 22.10.2015 по 01.11.2015 в адрес собственников поступили бюллетени для заочного голосования по вопросу подготовки дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения с кадастровым номером № от 25.02.2015, в связи с чем им стало известно о заключении ТСЖ 25.02.2015 договора аренды. Запросив выписку из ЕГРП в отношении подвального помещения, они узнали о наличии зарегистрированных обременений: договора аренды нежилого помещения от 01.12.2013, заключенного с ООО «Радужный клевер», и договора аренды нежилого помещения от 25.02.2015 с Дубчак С.В. Считают, что указанные сделки являются недействительными в силу их ничтожности, поскольку общее собрание собственников жилья не принимало решения о заключении каких-либо договоров аренды общего имущества дома, они не были уведомлены о проведении собрания по вопросу передачи общего имущества в аренду, и, как следствие, не принимали решения об утверждении условий передачи в аренду подвального помещения третьим лицам, в т.ч. условий оплаты пользования помещениями. Поскольку такого собрания не проводилось, договоры аренды заключены без получения обязательного согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, считают, что в действиях Шпыхова И.В., осуществлявшего полномочия от имени ТСЖ, имеется злоупотребление правом. Заключение оспариваемых договоров аренды не соответствует целям создания ТСЖ, о чем свидетельствует факт уклонения председателя ТСЖ от предоставления как самих договоров, так и финансовой отчетности, в т.ч. о расходовании денежных средств, полученных ТСЖ от сдачи подвальных помещений в аренду. Жильцами дома не получены какие-либо преимущества от сдачи помещений в аренду, и отсутствуют основания полагать, что денежные средства поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются на нужды собственников жилья. Считают, что заключение договоров аренды председателем ТСЖ не соответствует целям деятельности ТСЖ. С учетом того, что заключение договоров производилось без согласования его условий с собственниками жилья, полагают, что заключение договоров аренды совершено с целью получения материальной выгоды третьими лицами – арендаторами имущества, а не жильцами дома. Они не имеют возможности ознакомиться с договорами, в связи с чем предполагают, что размер арендной платы может не соответствовать рыночной стоимости сдачи в аренду аналогичного по характеристикам имущества. Помимо этого, сделки затрагивают не только интересы собственников, но и неограниченного круга лиц (публичные интересы). Также имеются основания полагать, что в результате заключения указанных договоров может быть причинен вред их имуществу. Так, ранее в СМИ сообщалось о недобросовестных действиях Дубчак С.В. и нанесения вреда собственникам квартир другого жилого дома. Поэтому просят признать договор аренды нежилого помещения, заключенный 01.12.2013, зарегистрированный в ЕГРП за номером записи № от 29.10.2014, между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», недействительной сделкой и применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения от 01.12.2013, исключить из ЕГРП запись об обременении в виде аренды на основании указанного договора, а также признать договор аренды нежилого помещения, заключенный 25.02.2015, зарегистрированный в ЕГРП номер записи № от 26.03.2015, между ТСЖ «Морской 3» и Дубчак С.В., недействительной сделкой и применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения от 25.02.2015, исключить из ЕГРП запись об обременении в виде аренды на основании указанного договора.

В судебном заседании Протопопов А.И., действующий в своих интересах и как представитель Гуткина В.Р., Протопоповой А.В., Сычева А.В., Кононовой Г.В., Кравченко В.С., представитель истца Протопопова А.И. – Лосева Т.И., истцы Кондратьев А.А., Бедрань В.А., Герасимов В.А., действующий в своих интересах и как представитель Кононовой Г.В., заявленный иск поддержали, настаивали на том, что общее собрание собственников помещений их дома 23.07.2012 и общее собрание в форме заочного голосования в период с 09.08.2014 по 19.08.2014 не проводились, необходимого кворума на собраниях не было, решений о сдаче нежилых помещений в аренду на этих собраниях не принималось, и условия договоров аренды собственниками помещений не утверждались. Договоры аренды заключены без согласия собственников, о чем им стало известно только в начале 2016 года, когда была получена выписка из ЕГРП на спорные помещения.

Истцы Попова Н.К., Сычев А.В., Кузьмицкий А.Ю., Груне М.А., Сычев А.А., Конобеев О.В., Кравченко В.С., Протопопова А.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте заседания были извещены. Попова Н.К., Груне М.А., Конобеев О.В., Кравченко В.С., Протопопова А.В. просили дело рассмотреть в их отсутствие. Кузьмицкий А.Ю. направил в суд заявление, в котором просил отозвать свои исковые требования в отношении ООО «Радужный клевер», т.к. он является владельцем квартиры с конца 2014 года и был не курсе сложившейся ситуации и не владел информацией об условиях аренды ООО «Радужный клевер».

Представитель ТСЖ «Морской 3» в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания был извещен. В судебном заседании 05.07.2016 председатель ТСЖ «Морской 3» Шпыхов И.В. иск не признал, пояснил, что договоры аренды спорных помещений ТСЖ заключало на основании решений общих собраний собственников помещений дома, на которых велись протоколы, заполнялись бюллетени, избиралась счетная комиссия. Первое собрание было очным, второе проводилось в форме заочного голосования. Договор с ООО «Радужный клевер» заключал М., он был уполномочен на это общим собранием (т.1 л.д.79).

Представитель ответчиков - ООО «Радужный клевер», Дубчак С.В. и третьих лиц – Соснин М.С. в судебном заседании иск не признал, настаивал на том, что истцами пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, который при оспаривании сделки по основанию ст.173.1 ГК РФ составляет один год с момента заключения сторонами договора аренды и передачи по нему имущества. Настаивал на том, что из представленных в суд документов однозначно следует, что общее собрание собственников помещений жилого дома по <адрес> 23.07.2012 и общее собрание в форме заочного голосования в период с 09.08.2014 по 19.08.2014 проводились, и кворум на них для принятия решений о сдаче общего имущества в аренду имелся. Истцы принимали участие в собраниях и не могли не знать, что оно сдается в аренду. Обратил внимание суда также на то, что, оспаривая сделки, истцы не представили доказательств причинения им ущерба или наступления иных неблагоприятных последствий от аренды общего имущества.

Третьи лица Губарь К.А., Гильберт Л.И., Дядина Е.Ю., Томашевская Л.Ф., Терехова И.С., Гильберт Е.Э., Земскова Л.С., Каргальцева Л.В., Шпыхова А.И., Фенелонова И.Я., Фенелонов В.Б., Губарь А.В., Юршис В.Ю., Шакуро Э.О., Черкашина М.В., Савинцев М.Ю., Мезенцева А.Э., Моисеева Р.В., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО в судебное заседание не явились, о времени и месте заседания извещались по имеющимся в материалах дела адресам.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т.1 л.д.134-147).

Решением общего собрания собственников помещений этого дома от 07.02.2010 избран способ управления многоквартирным домом - управление Товариществом собственников жилья, учреждено Товарищество собственников жилья «Морской 3», утвержден его устав, а 03.03.2010 произведена регистрация ТСЖ «Морской 3» в ЕГРЮЛ (том 1 л.д.10-14, 34,35, 221).

01.12.2013 между ТСЖ «Морской 3» (арендодатель) и ООО «Радужный клевер» (арендатор) заключен договор аренды нежилого подвального помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное в подвальном помещении, находящееся по адресу: <адрес>, на срок 10 лет, начиная с 01.01.2014. Размер арендной платы составляет 150 рублей за квадратный метр отремонтированной и фактически используемой площади в месяц (т. 1 л.д.90-92). 01.12.2013 указанное помещение передано ООО «Радужный клевер по акту приема-передачи (т.1 л.д.93).

На основании данного договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № от 29.10.2014 об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ООО «Радужный клевер» (т.1 л.д.88).

25.02.2015 между ТСЖ «Морской 3» (арендодатель) и Дубчак С.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения – подвала, имеющего кадастровый №, расположенного в многоквартирном жилом доме с адресом: <адрес>, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности, сроком на 20 лет с даты заключения договора. Размер арендной платы составляет ежемесячно 50 руб. за 1 кв.м помещения. По условиям данного договора арендатор обязан вносить арендную плату по окончании проведения ремонтных работ помещения и подписания сторонами акта выполненных работ. Для целей приведения помещения в состояние пригодное к эксплуатации арендатор обязуется произвести ремонт помещения в срок не позднее 5 лет с момента заключения договора (т. 1 л.д.104-108).

На основании этого договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № от 26.03.2015 об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды Дубчак С.В. (т.1 л.д.88).

Оспаривая указанные сделки, истцы ссылаются на отсутствие решения квалифицированного большинства (2/3) собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> о сдаче общего имущества в аренду на условиях, определенных решением общего собрания собственников. В качестве правового основания недействительности сделки истцами указана ст.173.1 ГК РФ.

Согласно ст.39, 131, 132 ГПК РФ определение предмета и основания иска является исключительным правом истца. В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Между тем, из разъяснений Верховного Суда РФ, данных в постановлении Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 «О ПОДГОТОВКЕ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ К СУДЕБНОМУ РАЗБИРАТЕЛЬСТВУ» следует, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Ст.166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений (п.3ч.2 ст.44 ЖК РФ - о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, п.3.1ч.2 ст.44 ЖК РФ - об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно протоколу № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от 23.07.2012 в этом жилом доме проведено общее собрание собственников в очной форме. На собрании принято решение сдать подвальные помещения в аренду с правом субаренды и предоставить право заключения договора аренды от имени ТСЖ «Морской 3» управляющему ТСЖ (т.2 л.д.150). Из протокола собрания, а также списка собственников, участвовавших в собрании (т.1 л.д.223), следует, что в собрании приняли участие собственники, имевшие 1.241,55 голосов, что от общего числа голосов, указанных в протоколе - 2.022,9, составляет 61,37%, т.е. менее необходимого в силу закона для принятия такого решения.

Из протокола № от 23.07.2012 также следует, что условия договора об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на этом собрании не определялись.

Согласно протоколу № от 24.08.2014 в период с 09.08.2014 по 19.08.2014 в этом же многоквартирном доме проведено общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования, в повестку которого включены вопросы о передаче в аренду части нежилого помещения (подвала), об утверждении договора аренды, а также определении лица, уполномоченного от имени собственников на заключение договора аренды, подписание документов, необходимых для подготовки, заключения и оформления договора аренды. Из протокола собрания следует, что собственниками принято решение передать в аренду ИП Дубчак С.В. сроком на 20 лет часть нежилого помещения (подвала) с кадастровым номером №, утвердить договор аренды, уполномочить Шпыхова И.В. от имени собственников квартир в многоквартирном доме реализовать решения настоящего общего собрания, в т.ч. заключить с арендатором договор аренды на условиях, утвержденных общим собранием собственников (т.2 л.д.176-178).

Из протокола собрания следует, что в собрании приняли участие собственники, обладавшие 1.479,45 голосов или 71,88% от общего числа голосов всех собственников помещений, указанных в протоколе, - 2.058,1кв.м. При этом за указанные выше решения голосовало «за» 67,82 % голосов от общего числа собственников.

По ходатайству истца Кондратьева А.А., оспаривавшего свою подпись в решении собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования в августе 2014 года (т.4 л.д.65), ООО «<данные изъяты>» была проведена судебная почерковедческая экспертиза, по заключению которой подпись от имени Кондратьева А.А. в решении собственника выполнена не Кондратьевым А.А., а другим лицом (л.д.81-90).

Поскольку при таком положении количество голосов, которыми обладал Кондратьев А.А. – 3,51 % (72,3:2.058,1х100), подлежат исключению из числа проголосовавших «за», решения считаются принятыми собственниками, имевшими 64,31% (67,82-3,51) от общего числа голосов, что также менее необходимого в силу закона для принятия оспариваемых истцами решений.

Доводы представителя Соснина М.С. о наличии в представленных в материалы дела документах счетной ошибки суд отвергает за недоказанностью.

Из протокола счетной комиссии по подсчету голосов общего собрания следует, что подсчет кворума и голосов собственников произведен на основании реестра с